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总价4800万元、单价19万元、降价1000万元的老北京四合院全部售罄。

今年,“双十一”、阿里和京东司法销售平台共搭建了29栋住宅楼(北京地区),招标期为一天。根据11月12日12:00的最终记录,16套售出,13套被拍卖,折扣率为7.5~8.5%,最高接近9.5%,最低以起拍价出售,大型四合院被拍卖,近2万名网民观看。

这“法拍房”降价1000万! 一套北京四合院双11流拍

京东阿里发派在北京售出16套

截至11月12日上午10: 00,阿里司法平台已售出4套9套房屋(含延期销售),已售出5套。然而,有一套房子的售价接近9.5%(成交价为369万元,评估价为390万元),昌平区的另一套别墅有138个投标,最终以7.5%的市场价格售出。

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在京东司法平台的20套套房中,国家商报记者注意到,起拍价最低的是房山区燕山严复新村的一套房子,建筑面积95.37平方米,估价142.5万元,起拍价91.2万元,相当于6.4倍。最高起拍价是位于东城区沙井胡同的一栋四合院,建筑面积253.1平方米,估价4750.7万元,起拍价3800万元,相当于打八折。

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截至11月12日上午10: 00,这20套中有12套售出(包括延期交易),其中大部分是7.5~8.5倍;八组连续击球。其中,2套以原价出售,1套以10000元的价格出售;上述位于燕山严复新村的住宅建筑以最低起拍价成交,成交价为109.7万元,相当于市场价格的7.6倍。值得注意的是,有117个竞标记录的一套两个拍卖行的竞争异常激烈。最终,该房产以市场价格的8.9%售出。

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如上所述,最高起拍价的四合院出售并不奇怪。

据《国家商报》记者介绍,起价最高的沙井胡同四合院是一步到位的,毗邻什刹海和南锣鼓巷,有四房三厅一卫。虽然估价报告中的使用性质是住宅,但从实际情况来看,似乎更像一个茶馆。根据北京华新房地产评估有限公司的评估报告,该四合院的建筑单价约为187,700元/平方米。北京房山区人民法院查封后,11月11日上午10时,JD.com司法平台开始以3800万元拍卖该房产,比市场价格低近1000万元。截至拍卖日,近2万名网民观看了拍卖。

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据记者了解,在正常情况下,法院会以被执行人的名义查封最高质量的财产,并将其作为拍卖物品用于偿还债务。就北京而言,东城/西城区的四合院、重点学区的房子、独栋别墅、顶级公寓以及五环路附近的土地工厂(这些都很少出现在市场上),都是高质量的罕见拍卖会。

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据《国家商报》记者不完全统计,今年下半年,9月28日在北京法国拍卖市场只移交了一个四合院,这是第二次拍卖。

记者了解到,这座四合院建于1949年,位于东城区首壁胡同15号,东临交道口南街,西接南锣鼓巷。它是一个三向庭院,建筑面积为458.9平方米。根据北京白城首信房地产评估有限公司的评估报告,该楼的单价约为226,560元/平方米。

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8月15日,这个四合院首次在阿里法派平台上推出。起拍价为8317万元,市场评估价为1.04亿元,相当于降价20%。它吸引了超过3万人观看,475人设置提醒,但只有两个申请人。

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记者从北京市第二中级人民法院了解到,第一次拍卖时有房客,法院没收后他们被租走,房主将他们抵押。根据法律规定,承租人不能抗拒法院的强制执行和抵押权人对抵押权的行使。

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据报道,四合院已被改造,这是类似于一个小会所。原所有者属于一家资源管理公司。抵押物抵押范围为1.4亿美元,贷款本金为1.16亿美元。贷款到期后,公司无力偿还贷款,银行申请强制执行,法院决定拍卖并履行担保责任。

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9月28日,该四合院进行了第二次拍卖,起拍价为7486万元(保证金740万元,提价35万元)。经过17轮竞标,该车以8046万元的价格售出,相当于市场评估价的7.7倍,低于第一次拍卖的起拍价。

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三枪不能填满“贷款坑”

“拍卖房屋属于银行,房屋所有人不参与拍卖房屋,但拍卖房屋的出售不是通过银行进行,而是在当地法院以信托拍卖的形式进行。”司法拍卖公司的一位招商总监对《全国商报》记者说:“房地产(Real estate)按规定是可以拍卖三次的,只要拍卖一次,价格就会比原价低20%,所以拍了三次,打了几次折扣,价格就非常优惠。”

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根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条,人民法院委托拍卖动产或不动产时,应当确定底价。第一次拍卖的,底价可以适当下调,但每次下调的幅度不得超过前一次底价的20%。

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“不动产或其他财产权只能拍卖三次。如果你拍三次,法院会以较低的折扣出售,价格也会较低。”上述负责人说:“寿壁胡同的四合院就是一个例子。”

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北京盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《商业日报》记者指出,产权和税费是购房时最要注意的问题。“产权是否清晰,税费是否超出预期,必须事先弄清楚,因为法院并不关心这件事。拍卖行税费的特殊性在于转让的税费由买方承担。因此,就像买二手房一样,你必须弄清楚房子是否超过五层,否则,除了契税,还要交税。”

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对于法派四合院有住户或业主的情况,最好是买空白的或空的,如果有人住在那里,需要在交付前清理干净。胡文友表示,很多司法售楼公告都明确表示“法院不负责清算和交付(腾空房屋)”,即使法院承诺负责腾空房屋,也很难做到。

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记者注意到,阿里和京东拍卖平台的大部分房产都标有“可借”字样。对此,胡文友表示,在实践中,法院指定的贷款银行将设定许多附加条件,基本上办理按揭贷款。

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例如,一些首付应该提高到50%,利率将上升。如果银行想贷款给你,就必须先申请房地产抵押;如果你去住房建设委员会做抵押,你必须先转让它;在你去法庭转移所有权之前,你必须付清余款。

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“所以最后,我终于收回了全部房款,去银行办理了按揭贷款。名义上可以贷款,但实际操作是一个“坑。”那些有拍摄房屋的法律的从业者对此印象深刻。

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