一线城市房屋自有率超70% 高房价城市杠杆水平更低

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当北京进入竞争空间有限的时代时，急需的顾客正准备进入市场。但与以往不同的是，这一客户群体并不急于进入市场。因为即使是限价商品房一旦进入市场也需要被锁定8年左右，再加上400多万元的起点，对购房者来说仍然不容易。

正如壳牌研究院院长、壳牌寻找家园公司首席经济学家杨现领所说，在过去，买房就像是一千人的军队；现在，买房更像是过独木桥，如果你不小心就会被拒绝。

杨现领说，目前中国特有的住房模式是父母有房的年轻人更容易实现从租房到买房的住房需求；只有当你在二线和三线城市有了房子，你才能在一线城市有房子——也就是说，有房子的人越多，他们就越有能力换大房子、好房子和新房子。

他进一步指出，从国外住房市场来看，纽约的平均住房拥有率为36.9%，美国为68.8%；在社会福利较好的德国，住房拥有率仅为43.9%，而首都柏林的住房拥有率为15%。在中国一线城市，住房拥有率基本在70%到80%之间。由于高房价、信贷紧缩和高住房拥有率的共同努力，20%的无房者可能会长期被排除在住房市场之外。

“当前中国房地产市场有几个特点值得思考。”杨现领指出，首先，物价收入比正在迅速增长。根据2011年至2017年中国主要一、二线城市房价收入比增长趋势的统计，北京房价收入比近7年增长了162%，这意味着购房者的收入需要在7年内增长1.6倍才能赶上房价的上涨速度。

其次，高房价城市的杠杆水平较低。自2011年以来，北京二手房贷款占比从48.8%降至36.5%，杠杆率大幅下降。杠杆水平降低的同时，高价房的购买力更加稳定，全购比例更高。此外，从数据可以看出，自2011年以来，北京购房的平均年龄一直在不断提高，从31岁提高到34岁，但购买豪宅的平均年龄基本保持在34.5 -39岁，购买力稳定。

此外，房价上涨最快的城市的住房供应一直在持续下降。通过北京近十年的新房交易数据不难发现，新房供应能力逐年下降。此外，高交易波动性、高房价和空住房以及低城市人口和住房密度也是当前国内住房问题的基本表现。

与此同时，政策对市场的调控从未停止，这决定了在2007年和2016年两轮杠杆率快速扩张后，政策多次收紧信贷，打击了不断增加的杠杆率。在2010年购房和2016年以来许多地方收紧信贷政策之后，去杠杆化已成为房地产市场的正常状态。

那么，中国的房地产将如何发展，这个局将如何解决？杨现领说，最好的出路仍然是等待刚刚需要的增长。目前，市场需要关注和保护的需求。有必要给这群25 -35岁的首次置业者时间积累财富，同时给他们提供现阶段可以支付的租房条件，因为这是市场复苏的最大机会。