房地产ABS持续扩容 今年发行900亿元

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近年来，房地产政策调控力度加大，住房企业资产证券化融资升温。近日，远洋运输集团(港股03377)控股有限公司宣布发行类似reits的产品“中联前海开源——远洋运输集团第一号资产支持专项计划”。该产品的优先级分为a1和a2，其中a1的利率为5.5%，a2的利率为6%。随着此次房地产资产证券化项目的成功发行，截至目前，今年已有52个房地产资产证券化项目在交易报价系统中成功发行，发行规模达到883.22亿元。

数据显示，房地产开发商已成为房地产企业abs项目开发的主力军，占全部52个项目的40个，发行规模达到653.66亿元，占70%以上。鑫源资产证券化部高级副总裁简志超表示，房地产开发商可以做的项目很多，但好项目很少。相比之下，最好将该建筑作为抵押品，尤其是在核心区域。

从项目对接的角度来看，他还表示，一些房地产开发商可能希望将购房的最终付款或相关公司享有的未来物业费用作为抵押品，而用这种抵押品发行产品比较困难。

从房地产企业abs数据中还可以看出，今年房地产服务公司和房地产管理公司的项目数分别为7个和5个，发行规模分别为131.15亿元和196.81亿元。

一位参与深圳abs业务的业内人士表示，今年很少有好的房地产项目，而且由于房地产政策的严格控制，资本进入变得更加谨慎。然而，随着银行信贷、债券、股票固定增值等传统渠道的不断压缩和不规范，房地产资产证券化的扩张正在加速。

近年来，资产证券化逐渐成为房地产融资的重要手段之一。风数据显示，2016年共有33个房地产abs发行项目，发行规模达到411.47亿元；2017年，发行项目38个，发行规模增长70%以上，达到723.29亿元；截至2018年12月15日，房地产类资产支持证券发行持续增长，数量达到52家，规模达到883.22亿元。

简志超认为，自2016年以来，房地产一直受到政策的控制，房地产融资的方式越来越少，这是房地产abs发展的重要契机。

从融资成本来看，上海一位参与abs的业内人士表示，上个月恒大集团通过子公司向海外发行了一笔美元债券，利率高达13.75%，表明abs具有较大的融资优势。数据显示，大多数项目的优先利率在5%至7%之间，占77%，只有12个项目的优先利率超过7%。

事实上，有更多的房地产abs项目正在进行中。据记者不完全统计，截至目前，已有214个房地产资产证券化项目申报，计划发行规模为4100亿元。