经济日报：因城施策也要坚持“房住不炒”

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各地应在城市政策实施过程中，全面评估并审慎引入相关措施和影响。无论是面对当前经济运行中的困难和不确定性，还是考虑到地方经济的长期可持续发展，我们都应该尽快摆脱对房地产和土地金融的依赖。切实推进结构调整和动能转换，培育和发展新的经济增长点

最近，山东省菏泽市调整了房地产市场监管政策，取消了大约一年前开始的销售限制。与此同时，广州不再限制商业服务地产项目的销售目标，深圳四大银行相继下调首笔房贷浮动利率的消息，引发人们猜测楼市调控是否会放松。

从2016年9月30日开始的新一轮房地产市场监管已经过去两年多了。在此期间，虽然一些地方政策的微调引起了一些关注，但中央政府一再明确发出坚定不移地坚持房地产市场调控方向的信号。到目前为止，这一轮调控终于取得了初步成效，部分地区房价快速上涨势头得到遏制，部分地区增速在短期内有所回落；截至今年11月，中国商品房销售面积增速已降至两年来的最低点。

随着经济发展的外部环境发生变化，内外不确定性增加，当前经济运行存在一定的下行风险。对于过去依赖房地产和土地融资的地区，房地产销售增速放缓甚至下降，这将对当地经济产生一定的拉动作用。在这种情况下，是否放松调控以确保经济增长已成为各界共同关注的问题。在这方面，最近召开的中央经济工作会议强调，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持房屋是为了居住，不是为了投机的定位，根据城市的政策和分类指导，巩固城市政府的主要责任。

笔者认为，落实中央经济工作会议的有关要求，迫切需要有关方面澄清房地产市场监管中的几个问题。

首先，我们为什么要监管房地产市场？虽然房地产业在过去的20年里极大地改善了人们的生活条件，但它也在一定程度上刺激了相关产业和国民经济的增长。然而，由于一些地区对土地融资的过度依赖以及房地产投机资金的大量涌入，房价的异常快速上涨导致了房价与价值之间的偏差越来越大。这不仅增加了相关领域人们购房的负担，也增加了房地产市场的泡沫和金融风险。因此，调控不是行政干预市场，而是抑制房地产资金进入房地产市场，从而抑制房价的快速上涨，使房价合理并向价值方向回归，从而更好地满足急需和改善的需求，防范房地产市场泡沫和金融风险。

其次，你如何看待房地产市场监管的效果？房地产市场的监管有一定的规则和行动周期。最后一轮监管始于2012年第四季度，其效果始于2014年下半年，并在2015年第一季度变得更加明显。70个大中城市的新房数量呈逐年下降趋势，销售量也逐年下降到最低点。然而，自那以后，地方政府纷纷放松调控措施，房价再次大幅反弹，引起了社会的广泛关注。这一轮调控已经过去两年多了，调控的效果到今天才开始普遍显现。结果，放松管制的声音和一些“宽松”的迹象出现在一些地区。必须注意的是，目前本地物业市场的销售和价格一般只是放缓，但实际上仍在增长。即使某些地区的价格下跌，在长期快速上涨的基础上也只是有限的下跌。如果地方政府以城市政策为由，考虑短期经济增长速度，采取调整措施，一个接一个地动摇“无房炒房”的定位，很有可能导致房价再次上涨，调控效果下降，引发越来越大的“次生灾害”。

第三，各地应如何根据城市制定具体政策？中央多次明确和强调“无投机住房”的定位，这是一个需要长期坚持的原则，以使市场供求关系真正发挥作用，结束“暴涨-调控-放松调控-再涨-再调控”的恶性循环。各地在根据城市政策调整相关政策措施时，应以“无房无房”为标准进行衡量和判断。例如，降低首套住房贷款利率的浮动利率可能有助于满足市场的迫切需要，而不会提高房价和造成泡沫风险。然而，如果第二套住房贷款和以上放宽，额外的谨慎是必要的。至于销售限制，其目的是防止房地产投机抬高房价和制造泡沫，这应纳入房地产开发的长期机制。如果你甚至没有设定两年的期限，如果你买了它并很快卖掉它，很可能目的是为了房地产投机。这样，它不仅增加了有效的市场供给，也增加了购买者的负担。对于地方政府来说，尽管它可能在短期内促进经济增长，但这种增长不仅难以维持，而且其副作用将远远大于房地产投机带来的所谓增量。

因此，各地在实施城市政策的过程中，应全面评估并审慎引入相关措施和影响。无论是面对当前经济运行中的困难和不确定性，还是考虑到地方经济的长期可持续发展，都应尽快摆脱对房地产和土地金融的依赖，切实推进结构调整和动能转换，培育和发展新的经济增长点。