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每一个记者蔡雅贞,王家飞,每一个编辑陈梦愉,

7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,为应对中央政府对房地产的最新调整、房地产市场的变化以及未来一年的房价走势,招商局蛇口、五矿地产、阳光城、徐汇集团、远洋运输集团、珠江投资、 恒隆地产和其他许多地产高管在接受《国家商报》采访时表示,他们已经认真研究和研究了相关政策,对未来房价走势的态度总体上是谨慎的,存在着背离和下滑

中央定调“坚决遏制房价上涨” 地产精英预判楼市走势

观点1房价稳定一旦实现,预计会有下行压力

五矿地产股份有限公司党委书记、总经理何剑波表示,未来的房地产行业会有一个上限,一个是人口,另一个是政策。一旦稳定房价的预期实现,可能会有下行压力。

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谈到这次中央政府对涨价的严格措辞,中原集团董事长兼总裁石永清直言,很难抑制涨价。

在他看来,中央政府的态度很明确,但价格是市场中最重要的信息。现在中国的租金回报率只有1.5%~2%,因为大家都认为房价会上涨,这可以弥补租金低的问题。如果房价不上涨,租金回报率将回到合理水平。史永清还预测,明年房价可能会有下降趋势。

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宝能集团高级副总裁兼宝能地产总裁于颖认为,房价的定价权已经不在开发商手中,开发商原本希望有一天政策会放松,但现在他们完全不知道了。房价应该是稳定的。他认为一线城市未来能够承受,四线城市会有所不同。他建议土地和项目应该尽快在四线城市出售。

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至于卖给谁,于颖笑着直截了当地说:“总有一些人不相信房价会分化或下跌。”

观点2:虽然房地产市场新政收紧,但房价将保持稳定

徐汇控股执行董事兼董事长林忠认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济仍有巨大影响。在中央政府出台政策之前,70个大中城市的大部分房价都在上涨。中央政府希望实施适度的货币宽松政策,以应对外部环境的变化,但当货币宽松时,可能会进一步刺激房价上涨。

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至于政策对徐汇的影响,林忠表示,到2020年,大多数城市的房价将保持稳定,未来的土地市场将是理性的回报,开发商的增长和产品质量也将得到回报。

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全国人大代表、禹州集团董事长林隆安认为,这是历史上抑制房价的最严厉措辞。房地产事关民生,具有金融属性。目前,内地房地产业在各行业中负债比率最高。香港所有房地产企业的负债率基本在20%至30%之间,而内地房地产企业的负债率已经达到70%甚至更高。

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事实上,随着住房不投机和租购并举政策的实施,房地产逐渐转变为民生功能,投资属性不断弱化。未来,出租屋将是主体,新房总销量也将下降,这将导致房地产行业的一系列调整。

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观点三:调控压力大的城市房价将小幅下降

与看空房价和认为房地产市场正在稳步发展的观点不同,金科房地产联合总裁方明福认为,调控压力大的城市房价会小幅下跌,但总的趋势是稳中有升。

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阳光城市集团执行副总裁吴建斌认为,一旦价格受到限制,一线城市房地产企业的单个项目将在过去两年遭受损失,开发商将不会出手,房地产企业的资金链也将出现问题,这很容易导致一系列后续问题。

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在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股有限公司党委副书记、董事兼执行副总经理刘伟表示:“现在大家看到的房价是一个平均价格,并不代表某个房地产的价格。地方政府将根据自己拥有的资源进行一些平衡。”

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7月31日,深圳楼市新政要求暂停许多严格的调控政策,如企业、事业单位和社会团体购房,以及个人、企业、事业单位和社会团体买房五年,卖房三年。

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对此,刘伟表示,可以说,深圳是第一个响应中央政府号召,以抑制房价上涨为目标的城市。在他看来,整体房价在未来不会上涨,但在个别城市和地点会有一些差异。

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“我们与深圳的招商局有合作项目。事实上,从去年开始,深圳要求新光盘的预售价格每月都要下降。”远洋运输集团首席执行官陈祖源表示:“今年上半年,四线城市房价普遍上涨,成交量很大。政治局会议后,一个地区的平均房价将保持稳定,但对周边地区的房价来说,这不一定是件坏事。”

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观点4房地产仍然最重视一级和二级开发

珠江投资集团董事兼执行副总裁杨三明表示,未来三四年内,一、二线城市的发展仍是可预见的。

事实上,珠江投资投资的房地产业务并不高,杨三明说,“我们只是房地产业务方面的小企业”,但珠江投资投资的其他行业已经到了窗口期,不需要进一步投资,所以今后我们将“适度关注房地产业务”。

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在城市布局的战略区域方面,杨三明表示,目前,公司还在打造强大的二线城市,如上海周边的苏州、南通、宁波,广州、深圳周边的珠海、中山、东莞、肇庆,北京周边的熊安新区、保定、郑州、武汉,西南周边的成都、重庆、昆明、贵阳等。

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关于旧贸易改革项目,杨三明表示,目前旧贸易改革项目主要集中在一线城市,在二线城市主要是快进快出。因为很难看到长期的未来市场,旧贸易改革的长期运作项目在一线城市中是最安全的。"

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此外,杨三明还表示,中国房地产市场本身具有周期长的特点,但目前仍应处于最佳时期,特别是未来5至10年,当房地产业发展势头良好时,城市更新和“农民上楼”的需求将会很大。

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观点5追求规模的时代已经过去。房企应该改善自己的“基因”

“在过去的40年里,中国的房地产从无到有,有些企业以前一直追求规模,5000亿元和3000亿元,这完全是从数量上考虑的。不可否认,这种模式在市场初期非常重要,但这个时代已经过去了。”恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长陈启宗说。

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一线城市的土地供应有限,而二线城市正试图囤积土地。我相信这种数量和速度的竞争已经成为过去。如果开发商今天还保持这种态度,恐怕以后就不容易赢了。陈启宗说:“当有大量的住房企业时,速度就成了一个大问题。速度是不够的,它肯定比其他房屋公司好。每年推出这么大数量的商品,速度会比别人快。”

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不过,“房地产市场总体上正朝着好的方向发展。”可以说,这个行业的春天正在到来。”在谈到公司的“寒冬”后,陈启宗这样说。

陈启宗说:“多元化是一种探索,但房地产的经营和建设是两个完全不同的概念,这就要求企业经营者彻底转变思维方式。坚持旧的观念可能不合适。很多房企都在不同方面采取了措施,有的是健康地产,有的是城市运营。这是对行业的有益探索,但具体结果应继续观察。”

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陈启宗说,如果一个企业想要实现质的发展,它必须改善自己的“基因”,这决定了一个人和一个企业。选址、面积、设计和建设都是从房地产项目开始就决定的,是基因,不能改变。房地产企业的质变应该从基因上努力。

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“就像我的基因一样,我肯定不能成为一名优秀的篮球运动员。”他开玩笑说:“我们建的房子有点贵,但也是由我们的基因决定的。”

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