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和盛创展集团董事长朱孟依

乐居金融李义河来自广州

时隔五月,和盛创展再次赢得广州旧装修工程。

9月16日,经广州市番禺区新集村村民代表大会批准,和盛创展正式成为番禺新集村旧房改造合作企业,占地24.71公顷。和盛创展将投资29亿元进行改造。

这是和盛创展今年4月与广州海珠区庐江村、乐康村签订旧村改造合作意向协议后,第二次参与广州旧村改造。

事实上,不仅城市更新领域的布局加快了,而且其他迹象也表明,和盛创新站正在进行一些必要的变革。

这位曾与碧桂园、恒大、R&F、雅居乐并称“华南五虎”的房地产开发商,也是中国首家拥有数十亿资产的房地产企业。然而,在接下来的十年左右的时间里,不同的模式导致了五家房地产企业走不同的道路。

合生之变

如今,碧桂园和恒大已经达到6000亿甚至7000亿的规模,R&F和雅居乐已经超过1000亿。只有和盛展还停留在“亿万魔咒”中,15年没有突破。

从近期的一些迹象来看,和盛创业表现出了“跑得快”的态度——其业绩较以往有了很大提高,征地方式也开始调整和改变。除了加快旧房改造项目外,征地和土地市场化的频率更为普遍。

合生之变

经过近十年的拖延,和盛的展览会更快吗?

“旧改革”导致了停滞

据了解,新集村位于番禺区南村镇新集村,东有陈边村,南有元岗村,西有华南新城,北有三至响水路。旧村总面积为24.71公顷。其中,村民住宅用地13.18公顷,集体村用地3.87公顷,农用地3.04万平方米,村提留用地1.18公顷。

合生之变

事实上,随着广州等一线城市相继进入城市更新阶段,城市更新释放的土地一直是房地产开发商关注的话题。和盛创新站的情况尤其如此,该站将城市更新和三旧改造作为增加土壤储量的主要手段。

合生之变

此前,广州市住房和城乡建设局发布了《广州市城市更新总体规划(2018-2035)》项目的公开招标文件,显示目前广州市11个行政区共有251个已批准的未完成项目,其中包括38个旧村庄项目和213个旧工厂项目。

合生之变

随着今年广州海珠区李娇村和白云陈天村的正式拆迁,广州旧村改造将逐步进入白热化阶段。

在今年4月和盛创展签署的广州海珠古村落改造合作意向中,数据显示,丰河联合的乐康村和庐江村占地约109.74万平方米,现有建筑约330万平方米,规模仅次于李娇村,是海珠区古村落改造项目的第二大区域。

合生之变

长期以来,通过城市更新获得大量土地是和盛创新站增加土壤储量的途径之一。

根据嘉里的数据,2018年,和盛创新站以3126亿元的土地总储存价值排名第35位。值得一提的是,仅次于和盛创展的钟君集团市值为3100亿元,2018年总销售额也达到513.58亿元,而和盛创展的销售规模仅为149.75亿元,土地储备与销售严重不匹配。

合生之变

其中一个原因正是因为和盛创展土地银行大部分都是城市更新项目。

与公开市场上的土地收购相比,市区重建项目可以使企业以较低的价格获得更多的土地,并很好地控制土地成本。和盛创展还认为,其大量的低成本土地可以为公司未来的发展提供良好的基础,是其核心竞争力之一。

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然而,这些土地的开发周期比其他类型的土地要长。据了解,市区重建项目由签署至发展平均需时八年。

事实上,数据显示,在和盛创展广州已开发的项目中,如景俊花园、珠江帝景、帝景山庄等,开发周期超过10年,经过18年的开发,仍有大量土地有待开发。

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今年上半年,该项目为和盛展览贡献了3.37亿元的销售额。和盛创展2018年年报显示,该项目在2022年及以后仍将有一个完工区域。

据资料显示,仅广州市就有10多个城市更新项目,包括海珠前进项目、海珠区乐康、番禺的庐江村和辛集村。

然而,一个业内公认的事实是,城市更新项目推进困难,开发周期长,这大大减缓了和盛创新站的规模扩张。

从慢走到快跑

一些变化也正在出现。

以前很少在土地市场公开露面的和盛创展,开始频繁出现在土地拍卖网站上。

7月10日,公司获得广东省江门市蓬江区都兰镇好景园西侧、群华路与都兰易贝路交叉口东北侧的A、B地块,土地面积59,200平方米;7月22日,和胜创在广州当地拍卖市场亮相,以11.19亿元的总价格赢得了广州增城增江街绿村39300平方米的土地。

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乐居金融是根据公共信息组织的

此外,和盛创展还参与了行业内部分项目的并购。今年2月4日,和盛创展以5100万元的总价格收购了广西阳朔4个区块51%的股权,涉及土地面积23.7万平方米;8月29日,该公司还以13.64亿元的总价格收购了杭州市江干区的土地,涉及土地面积4.9万平方米。

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数据显示,截至2018年12月31日,和盛创展的土地储备为2922万平方米。于二零一五年、二零一六年及二零一七年,本集团持有的土地分别为3099万平方米、3013万平方米及2933万平方米。最新数据显示,2019年上半年,公司土地储备为2940万平方米,土地整理速度有所加快。

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乐居财务是根据公司的年度报告组织的

随着土地拆迁的加速,销售规模也实现了高增长。据数据显示,2019年上半年,在中国商品房销售额仅增长5.6%的情况下,和盛上半年的销售额为103.69亿元,增长66.30%。

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事实上,尽管房地产行业的整体市场并不乐观,但和盛创展今年前八个月公布的销售数据确实表明,其业绩正朝着更高的方向发展。

根据乐居金融的统计,今年前八个月销售额有所增长。其中,3月、4月和5月累计销售增幅超过100%,3月份最高甚至达到141.8%。

乐居金融根据公司公告组建

事实上,征地策略和绩效的变化在很大程度上是对调控政策的回应。

和盛创新站一直依靠城市更新的土地储备结构,导致其大部分土地集中在广州、北京、上海等一线城市。然而,随着一线城市监管的不断收紧,区域结构单一的和盛创新站也受到了很大影响。这使得有必要将目光从这些城市转移到二线和三线热点城市。

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与此同时,为了加快资金回笼,和盛创展除了主要的高端项目外,还积极推动开发和交付改良的、急需的住宅产品。事实上,这些调整对和盛创展近年的销售业绩产生了立竿见影的效果。

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至于未来的土地储备结构,和盛创展曾表示,将在京津冀、长三角、粤港澳大湾区中寻找经济持续增长、人口持续净流入的城市,谨慎购买住宅和商业用地,以充实集团的土地储备。

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值得一提的是,和盛变化的背后是高级管理团队的变化。2018年9月1日,和盛邀请了建行广东省分行第五任CEO、原副行长Xi·容桂,年薪500万。近年来,和盛创展集团董事长朱孟依逐步将31岁的女儿朱菊蓉推上了实权职位。目前,朱菊蓉是董事会副主席兼执行副总裁。

合生之变

在新的高层管理团队的领导下,和盛创展会走出更新的路线吗?

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