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我们的见习记者徐贝贝

根据国家统计局的数据,9月份,房地产市场价格总体稳定,一线城市新建住房价格同比增幅略有扩大,而二三线城市的增幅有所下降。具体而言,9月份,一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.6%,环比上涨0.4个百分点;二手房销售价格同比上涨0.1%。31个二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%,环比分别下降0.6和0.8个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%,环比分别下降0.6和0.8个百分点。

前三季度70城房价总体平稳

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹向英国《金融时报》表示,第三季度销售数据持续小幅反弹,这与去年基数较低直接相关。目前,融资紧缩制约了行业的供需双方,房企以价换量现象增多,市场观望情绪加剧。第四季度,房地产企业的销售业绩可能会提高,销售增长率可能会加快,但是否会出现大幅反弹仍有待观察。

前三季度70城房价总体平稳

稳定房价的效果是显著的

9月份,70个城市新建商品住宅销售价格环比小幅上涨,二手房销售价格基本持平,凸显“稳定性”。国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏表示,四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%,环比上涨0.1个百分点;二手房销售价格环比上涨0.3%,与上月持平。二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%,环比上涨0.1个百分点;二手房销售价格环比上涨0.2%,与上月持平。三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%,比上个月上涨0.1个百分点;二手房销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上个月下降0.1个百分点。

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易居研究院智库中心研究主任严跃进向英国《金融时报》记者表示,9月份,一线城市的增长率略有上升,而二三线城市的增长率基本持平。值得注意的是,上海、南京、天津、燕郊、三亚等地的人才购房政策最近略有放松,这可能会进一步释放购房需求,进而推动这些地区的房价反弹。

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“在70个城市中,房价上涨的城市有53个,比8月份的55个减少了2个。”严跃进表示,由于近期住房市场降温,房价上涨的作用相对减弱,房价下跌的城市数量开始增加。9月是房地产企业在各城市积极降价促销的阶段,这在一定程度上抑制了房价的上涨。据统计,12个城市采取了不同的降价措施。

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在房价上涨的53个城市中,南宁是9月份房价指数涨幅最大的城市。严跃进表示,这与南宁近期住房需求的积极释放有关,特别是一些投资投机性需求的进入,预计房地产调控将进一步升级。从同比增幅来看,大理名列第一,而Xi平安则结束了此前九个月的增幅排名第一。预计Xi市的房价控制压力将会减轻。

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抵押贷款的稳步和小幅增长反映了监管和控制的方向

10月21日,全国银行间同业拆借中心的数据显示,一年期贷款利率为4.2%,五年期以上贷款利率为4.85%,与上一次报价相同。根据上海亿居房地产研究所发布的最新一期《中国低利率抵押贷款利率报告》,10月份,64个城市的首套住房贷款利率在最新公布的5年多的低利率基础上平均提高了78个基点。具体来说,4个一线城市平均增加30个基点,22个二线城市增加77个基点,38个三线城市增加84个基点。一线城市的点数较小,这与上海市场的负值有关;第三,四线城市有一个高点,这与四线城市的房价比一、二线城市略高有关,也反映了房贷政策的收紧取向。

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报告显示,在64个城市中,南宁、洛阳等城市得分较高,这与这些城市房价上涨幅度较大有关。根据国家统计局的数据,南宁和洛阳的房价指数环比增幅在70个城市中排名第一和第二,其中南宁连续两个月排名第一。严跃进认为,上述城市按揭利率相对较高,反映了城市政策和分类监管对按揭市场的导向。

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夏丹认为,lpr新政对抵押贷款利率几乎没有直接影响。9月份,中国第一套房和第二套房的平均贷款利率分别为5.51%和5.83%,与之前基本持平,并稳步小幅上升。各地区根据实际情况实现了平稳过渡。此外,房地产市场的无情调控也表明,住房企业的外部融资渠道仍然紧张。9月份,国内贷款同比增速下降,住房企业发行的国内债券和信托金额环比和环比均有所下降。预计第四季度房企债券和信托融资规模可能会继续萎缩。

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引进人才并不意味着放松监管

今年,频繁出台的人才引进政策已经成为影响各地区房价的重要因素。最近,另一个城市放宽了外国人才购房政策。根据三亚市出台的新的人才引进政策,凡实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才(包括全日制大专以上学历的人才)、急需且家庭成员在海南没有住房的人才、灵活引进的各类高层次人才、聘用期在3年以上且在海南工作1年以上的人才,我可以申请购买一套住房。此前,非海南居民在买房前需要缴纳2-5年的社保或纳税证明。

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中原地产首席分析师张大伟表示,自9月份以来,已有30多个城市出台了人才引进政策。2019年,全国150多个城市出台了人才政策,与2018年同期相比增长了40%以上。市场的整体稳定将是主流,但一些地区可能会在年底出现波动。

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严跃进表示,目前,上海临港新区、南京六合、天津滨海和宝坻、廊坊燕郊等。都放宽了相关人才的购买。上述政策属于人才引进政策,不是购买限制政策的直接放松,但客观上确实有放松的效果。

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然而,没有必要高估人才引进政策对房地产市场的促进作用。严跃进认为,类似的做法可能成为后续地方微调限购政策的一个方向,更有可能微调具体的人才,但这并不意味着房地产调控将完全放松。

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9月,国家房地产调控政策仍在密集发布。据中原地产研究中心统计,9月份全国房地产调控政策出台48次,前9个月415次。张大伟表示,房地产调控的原则是,混乱局面必须调整,如果涨幅过高,就必须加码,并坚持“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求。在北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等政策严格的城市,房价的下行趋势已经出现,楼市也出现了企稳迹象。

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