实探：鄂尔多斯新区如何摘掉“鬼城”帽子？

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安静的鄂尔多斯(600295)康巴什也有令人不安的一面。曾被称为“鬼城”的康巴什乃至整个鄂尔多斯的房价正在迅速上涨，鄂尔多斯已成为本轮去库存化浪潮中的一个典型。目前，市场上关于棚改货币化的讨论正在升温。三线和四线房地产市场的复苏之路会改变吗？

证券时报记者吴家明李明珠

美丽的鄂尔多斯曾经上演过房地产投机者从致富到崩溃的悲喜剧。鄂尔多斯新区康巴什曾以鬼城闻名。鄂尔多斯曾是房地产市场去库存化的“重灾区”，可能被贴了太多次标签，但这些标签正在悄然改变，而这一切似乎都源于鄂尔多斯房价的上涨。在房价反弹的背后，它可能是四线城市房地产市场的一个特殊样本。

疯狂的过去

“鬼城”仍然是不可磨灭的记忆。与其他有着同样去库存压力的城市不同，鄂尔多斯的去库存努力可以被描述为之前的空。

多年来，“鬼城”的称号一直笼罩着鄂尔多斯。“我们对‘鬼城’这个名字很反感。”鄂尔多斯市康巴什新区的公务员黄啸说。

然而，“鬼城”仍然是不可磨灭的记忆。

2006年以来，在煤炭行业的金融支持下，鄂尔多斯的房地产业开始爆炸式发展，房价在一两年内从每平方米1500元飙升至5000 ~ 6000元。“在最疯狂的时候，只要城市里有一栋大楼开放，它就会立即被抢走。2010年是鄂尔多斯房地产市场最热的一年。东胜区、伊金霍洛旗和康巴什南区的房屋单价已经超过1万元。康巴什北区核心区的一些项目价格甚至达到了每平方米2万元，但实际上人并不多。当你去住的时候，每个人都是买就买，一般每人有3 ~ 4套房子。”当地居民李晴回忆起当时疯狂的房地产市场，壮丽的景色似乎依然清晰可见。市场公开数据还显示，在2011年泡沫破裂之前，鄂尔多斯新房均价已达到每平方米1.3万元左右。

然而，随着私人借贷链的雪崩，鄂尔多斯房地产市场崩溃，留下了一个著名的“鬼城”和无数未完成的建筑。

“在过去的几年里，这里的房价已经下跌了一半以上。原来的10000元基本上降到了4000 ~ 5000元甚至更低，接近每平方米20000元的房子也降到了7000 ~ 8000元。”李晴回忆说，鄂尔多斯市区正在建设的大部分房地产项目仍处于停工和未完成的状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难地储备。它还把减少供应和增加需求作为减少库存的主要手段。与其他有着同样去库存压力的城市不同，鄂尔多斯的去库存努力可以被描述为之前的空。

以鄂尔多斯市东胜区为例，在库存压力下，当地政府将拆迁安置纳入了房地产市场的库存，并引入了“房票”制度。“房票”全称是鄂尔多斯市东胜区房屋交换证，发放给以收房为主的拆迁户，即拆迁户在被拆迁后获得房票，房票可以抵消购房款。从2016年到2017年，东胜区继续实施“房票、产权共享、租售并举”等创新性复合政策，同时在安置房建设中重点振兴现有项目，继续解决房地产遗留问题。

据不完全统计，自2016年以来，鄂尔多斯市东胜区房票中心已经出版了大约15次房源。根据每次供应约600套住房的情况，保守估计为1 空.购买了9000套住房然而，在2018年，房票中心的住房供应率下降了，住房的最后一次发放日期是1月18日，这意味着半年多来没有新的住房发放。

“房票制”实施后不久，一个新的衍生市场在东胜区诞生了:一些非拆迁户的人产生了购买房票的想法，而许多拆迁户已经拥有多处房产，愿意折价实现房票。

《证券时报》记者从在鄂尔多斯购买房票的当地代理商的调查中了解到，房票的折扣每天都不一样，而且都是浮动的。上周，它以票面价值795%的折扣以现金出售，也就是说，如果你有一张100万元的房票，你可以打795，000元的折扣。由于今年拆迁项目的数量大大减少，房价持续上涨，这几天的价格是有史以来最高的。“在目前的市场情况下，如果不缺钱的话，选择一套房子然后卖掉是最划算的，因为东胜区的房价一直在上涨，但是可选的范围属于棚户区改造的房子，5年后才能卖掉。买房并不限制户籍登记，但今年没有新的清单发布。现在剩下的都是位置不好的房子，没人会去换，也没人知道下一批房子什么时候会被放行。请注意列表中的信息。”当地代理人说。

房价上涨

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年开始上涨，这与近年来的去库存化政策密切相关。

传统的棚户区改造大多采用“原址搬迁”或“货币化安置”的补偿方式。前者与存量商品房市场无关，后者不能保证所有现金补偿都会流向存量房产市场。预售票制度有优点也有缺点，但从积极的效果来看，预售票最终可以转化为库存商品房，达到“去库存”的目的。事实上，“去库存化”已经成为鄂尔多斯楼市的一个重要标签，而鄂尔多斯房价的整体回升与近年来的去库存化政策密切相关。

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年开始上涨。“现在，中心区的大部分房产已经涨到了每平方米1万元的水平，这与2010年的最高价格差不多。”一位当地居民说，“鄂尔多斯是一个典型的两区城市，而康巴什区是一个新区。”城市绿化、商业、文化、交通、医疗等方面都做得很好，这比东胜区的老城区要好得多。这也是这两个地区房价涨幅不一致的原因之一。”

以温岚雅筑为例。2014年预售时，每平方米不到5000元，但现在房价已经翻了一番。附近的康巴什实验小学、康巴什新区第一中学和鄂尔多斯第一中学具有最好的地方学位，交通便利。社区绿化及周边配套设施相对完善。“今年，康巴什的房价一路飙升，许多社区突破了一万套精装修。他们周围的许多人都有钱买房子，但是很难找到合适的房子。如果没有新开的房产，他们只能买二手房，而这些房子基本上掌握在个人手中，买房的人大多到了这个程度。”康巴什的公务员刘告诉记者。

在调查过程中，《证券时报》记者还发现，新东方、锦绣山庄、金鑫翰林花园、华蓥新城等小区的均价已经超过1万元。即使是很多当地人过去不愿购买的“公务员社区”，也位于伊金霍洛旗，但它就在康巴什河的对面，而且价格一直在上涨。这个地区的最低价已经降到了每平方米2000元，现在已经涨到了每平方米5000元左右。根据诸葛寻房提供的数据，2015年鄂尔多斯二手房平均成交价格为每平方米4553元，2016年仅为4584元，但到2017年和2018年上半年，二手房平均成交价格分别达到每平方米5331元和6011元，增幅明显。

在采访了许多买家后，《证券时报》记者发现，鄂尔多斯房价快速反弹主要有两个原因:一是刚性需求，许多在康巴什工作的年轻人面临婚姻，学龄儿童上学，两个孩子出生。提前抓住学位等因素；第二，缺乏新的供应。2014年，有人提议全市在三年内不批准新建商品房。到目前为止，政策还没有放开，也就是说，市场上没有新的项目供应，交易的基本上都是二手房。

在房价反弹的背后，这座城市似乎仍然“平静”。站在鄂尔多斯康巴什市五轮木兰街的街道上，这座城市看起来还是有点空风情，偶尔会有几辆车经过，行人更是少之又少。

但是，与往年相比，康巴什购物中心、沪宁商业广场、成吉思汗广场等商业活动场所还是受欢迎得多。根据康巴什区政府2018年工作报告，当地政府应“充分盘活闲置商业地产，支持商业服务业发展，加快培育企业管理、会计法律事务、咨询调查、广告代理等相关产业。，并增加建筑经济”。根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，今年上半年，全市商品房库存为140.36万平方米，同比增长19.05%。其中商业建筑42.44万平方米，同比增长80.72%。

去库存的典型样品

放弃改革，这也是近几个月来触动所有党派神经的一项政策。在一些地方，房地产市场的库存已经大大减少，这可能意味着去库存化不再是一些地区房地产市场的主要矛盾。

棚户区改造是过去三年支持房地产业发展的主要政策变量，尤其是四线城市住房市场的繁荣。在货币化安置、房票制度和政府回购政策的刺激下，鄂尔多斯市的库存很快被消化。官方数据还显示，2016年和2017年鄂尔多斯棚改货币化安置率分别达到94.5%和100%。然而，根据鄂尔多斯市人民政府网站上披露的信息，2018年，全市棚户区改造的任务是启动改造5399套棚户区住房，到6月底，任务已分解为5个旗，运行率为6.7%。

放弃改革，这也是近几个月来触动所有党派神经的一项政策。7月12日，住房和城乡建设部召开棚户区改造工作汇报会。住房和城乡建设部相关部门负责人表示，在商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，应及时调整棚改安置房政策，采用新的棚改安置房；凡有大量商品住房库存的地方，可以继续推进住房货币化改革。这位负责人强调，各地要坚持量力而行的原则，认真评估和论证财力承受能力，避免一刀切、分层次设定目标、盲目举债摆摊，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

最近，国家统计局6月70日发布的房价数据显示，一线城市房价稳定，二线城市房价涨幅扩大，三线城市房价稳步上涨。然而，在房改政策收紧的影响下，三线城市住房价格的加速上涨受到抑制，35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，与上月持平。根据易居研究所的报告，从2015年到2017年，有超过2万亿元通过棚改的保护领域进入商品房市场，导致了三、四线城市和中西部城市商品房的销售。截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.2643亿平方米，同比下降8%。自2015年以来，中国100个城市的库存规模呈现持续下降趋势。目前，中国100个城市的库存规模已经回落到6年前的水平。

有人认为，由于实行货币化的舍改革与去库存化密切相关，在一些地方降低货币化的舍改革比例是不可避免的，这可能意味着去库存化不再是当前一些地区房地产市场的主要矛盾。

此时，房改货币化就像一把“双刃剑”:一旦房改货币化步伐放缓，四线城市的楼市将何去何从？

诸葛房产搜索数据研究所的分析师郭世英表示，受前几年多种因素的影响，鄂尔多斯楼市严重偏离正常水平，泡沫极其严重。泡沫破裂后，鄂尔多斯经历了长时间的低迷，房地产市场明显见底，市场恢复稳定。现在，在去库存化和其他政策的刺激下，鄂尔多斯的房地产市场正在复苏。第三，四线城市房价的上涨在一定程度上是由房改带动的。住房改革的货币化释放了购房需求，短期内需求的激增引发了市场的购房热潮。但是，在高房价的环境下，只有不断的刺激才能维持现状，一旦货币化改革的步伐放缓，三四线城市短期内可能影响不大，但在中长期内，房价将趋于稳定，一些前期涨幅较大的城市将出现房价回调。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，目前四线城市房价上涨存在一定的补偿性因素，但不可否认的是，棚改货币化带来了居民收入水平的提高，或者可以视为居民支付能力的提高，这确实是一个明显的解释变量。棚户货币化安置没有错，但对安置后的资金流动监管较少。可以理解，今后货币化安置的步伐将会放缓，资金的发放将会更加规范。此外，工棚改革仍将强调实物安置和货币补偿的做法，因此这并不意味着将取消货币安置，而是将根据实际情况进行。