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“北京二手房市场在5月下半月达到高点后,在6月和7月已经降温。”我爱我家(000560)集团研究院院长胡景晖说,7月份以后,北京二手房的签约量基本上在每天800套以下。

20城二手房成交降两成 一线城市交易降温

北京二手房市场的交易量不仅难以回到去年的水平,而且从一线城市和20个典型城市的二手房市场整体交易情况来看,上半年处于低迷状态。

根据上海易居房地产研究所的研究报告,2018年上半年,20个城市的二手房累计成交量约为63.5万套,同比下降20%,降幅较前5个月缩小了3个百分点。从体积能量来看,一线城市最低,四个一线城市中有三个具有负体积能量。

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易居研究所研究员詹一凡表示,2018年上半年,尽管成交量较2017年下半年有所反弹,但仍略低于过去6年的平均水平,也明显低于2016年的水平,这是本轮周期的最高水平,表明市场仍处于下行趋势。

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就城市而言,大连、苏州、金华和南昌的交易量相对较强;广州、成都和厦门的交易量相对较弱。

在二手房交易能力较强的城市,以苏州为例,2016年“9.30政策”后,交易量明显萎缩。然而,由于该市基本面强劲,再加上新增住房供应不足,经过一年多的低盘整后,只需逐步放开,二手房成交量已经反弹。在后续,苏州的交易量将逐步回归到合理水平,但很难看到大幅反弹。此外,三线城市金华目前市场交易活跃,但自今年2月以来,其同比增长率有所下降,预计今年下半年将逐渐走弱。

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在二手房交易能力较强的城市,以广州为例,房地产市场经过多次调控,二手房市场自2017年9月以来一直处于相对冷清状态,月交易量基本低于2012年以来的平均交易量。后续,在当前调控政策贯穿全年的背景下,成交量有望保持在较弱水平。此外,以二线城市成都为例,经过多次调整后,交易量自年初以来一直在下降。随着控制效应的释放,6月份交易量迅速下降,环比下降近40%。接下来,预计下半年监管将继续发酵,交易量将大幅下降。

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至于北京的二手房市场,交易量在5月份达到高点后,又开始降温。胡景晖表示,去年“3·17新政”后,北京房价大幅下跌,每年累计下跌约17%,这使得市场对购房者重新具有吸引力。因此,今年春节后,需求被集中释放,导致市场动能不足。因此,在过去两个月里,进入市场的买家和资金相对较少。胡景晖认为,尽管目前市场略有降温,但今年市场交易量增长的总体趋势不会改变。去年,北京二手房交易量为13.6万套,今年应该会超过18万套。

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詹一凡表示,从历史趋势来看,量价曲线的趋势滞后于量价曲线。2018年5月,20个城市的二手房均价同比上涨,各地也出台了不同程度的调控政策。预计后续价格将再次收窄,二手房价格的“同比曲线”可能在第三季度进入负值区间。

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不过,詹亦凡进一步表示,在后续行动中,随着全国整体信贷环境的收紧和“城市政策”的不断细化,预计下半年二手房成交量将回落至历史平均水平以下,但考虑到支持的迫切需要,下降受到空空间的限制。

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