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照片:禹州房地产绩效会议

无论是与领先房地产企业的销售增长相比,还是与2017年自身相比,禹州地产今年上半年的销售业绩都明显不乐观。

今年上半年,禹州房地产累计实现销售额214.94亿元,同比仅增长0.03%,几乎处于零增长状态。合同销售面积157.8万平方米,平均价格13623元/平方米。

根据禹州房地产今年600亿元的销售目标,上半年仅完成了不到36%的进度。然而,禹州房地产董事长林隆安在2018年中期业绩会议上表示,这与公司的推进节奏有关。

禹洲地产“押注”下半年:抢销售争拿地

“根据该公司的推进节奏,今年上半年仅推进了920亿英镑价值的35%。预计下半年销售额将快速增长,实现600亿元的年销售目标不成问题。”

除了推出时间集中在下半年外,禹州房地产下半年的重点推出城市都在长三角地区。林隆安表示,下半年将重点放在一、二线城市,以南京、苏州和合肥为主要项目。

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根据年度报告,截至2018年6月底,禹州房地产拥有土地储备1725万平方米,共有118个项目。其中,长江三角洲占42%,西海岸占21%,环渤海地区占24%,华中地区占6%,大湾区占3%,新开发的西南地区占土壤总储量的4%。

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至于征地,禹州房地产管理公司在业绩会上多次强调“低价征地”,称12月和1月是征地的最佳时机。甚至在被问及大湾区的征地计划时,林隆安仍坚持安全的征地策略:“我们的并购不是盲目的,如果价格太高,我们也不会急于求成。对大湾区来说,他也会抓住机会,等到没有合适的机会。”

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“等一等”确实符合禹州房地产的一贯风格。在今年的年中业绩会议上,公司管理层没有像前两年那样宣布提高年度销售目标,也没有设定未来的行业排名目标。“至于最大的销售规模,我们仍然追求权益,一步步推进。”

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此前,禹州地产以38亿元人民币收购了海滨家园的资产组合。通过此次行动,豫州房地产拥有沈阳、上海、北京和武汉七家子公司的股权,总建筑面积约为548万平方米。

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“我们收购了苏州和武汉两个项目,这两个项目的毛利率都超过了30%。据我们估计,这个项目也应该达到这样的毛利率水平。”林隆安预计沿海住宅的7个项目的毛利率为30%。

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以下是禹州房地产2018年绩效会议的问答记录:

现场提问:禹州地产下半年的销售价值为705亿元。根据项目进展情况,12月份将推出多少个?

蔡明晖(禹州地产CEO):今年下半年,预计推出的产品总值将达到700亿至926亿元,其中大部分将在9月和10月推出,大量产品将在苏宁沪杭推出。12月份推出的商品价值很小,徐州6月份刚刚收购的土地将在12月份开盘,而不是在年底。最近几个月,我们一直在加快项目进度,并取得预售证书。销售注重“金九银十”,我们要到12月才会推出。

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林隆安:基本上,它将在下个月推出。我们必须卖掉才能得到土地。12月和1月的土地收购成本可能会更低,我们将利用这两个月的时间以较低的价格获得土地。

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现场提问:公司主要集中在南京、苏州、合肥和厦门,这些城市所占比重较大,且多为多板块联动。这会给他们自己的内部盘带来风险吗?

蔡明晖:多板块联动在同一个城市可能会引起竞争,但问题不大。首先,我们在同一城市的不同物业位于城市的不同地区,不会覆盖同一客户群。其次,我们的产品是不同的,包括高层,别墅,联排别墅等等。

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现场提问:禹州地产在大湾区的并购进展如何?

蔡明晖:我们正在积极扩张。我们有很多项目要交流。这12个项目将在将来成熟时公布。

现场提问:禹州将在过去两年的中期业绩会议上调整销售目标。今年,它没有提高年度目标。这是对行业前景的保守看法吗?公司的发展是否从高速增长转变为行业平均增长?如何实现2020年1000亿元的销售目标?

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林隆安:禹州地产的土地集中在一、二线城市,今年一、二线城市的限价令最严。例如,杭州的二手房和二手房没有价格差异。当我们的上海报价推出时,我们必须保持我们的表现,我们只能推一半,保持一半。因为要考虑利润、规模和负债率,所以销售目标不可能提高。我们不盲目追求“量”,而是平衡“三驾马车”。禹州房地产有1725万平方米的土地储备,以实现1000亿元的目标,我们也希望在低潮时得到一些便宜的土地,这是可以实现的。

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现场提问:关于现金流,该公司预计2018年合同销售的回报将为373亿英镑,比3月份的426亿英镑下降了10%。下降的原因是什么?

黄占红(首席财务官兼公司秘书黄占红):2018年上半年,销售回报确实有所下降,主要是股权比例略低。我们给出的2018年上半年的合同销售也是股权销售,土地支付也是股权。

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现场提问:年报显示,禹州房地产的毛利率为31%,以前是每年34-35%。2018年和2019年全年的估计毛利率是多少?

林隆安:我们的毛利率是30-35%。我们对股东的承诺符合我们的内部要求。我们仍然追求利润,对利润非常敏感。事实上,毛利率在2018年达到30%以上没有问题。可能会多一点,但不会比这个低。

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黄占红:我们的核心利润率将保持在12.5%以上。

现场提问:如果你想在2020年实现1000亿元的目标,你会多拿土地吗?

林隆安:首先,我们在拍卖市场买地。如果不便宜,我们就不买。另外,更重要的是选择合适的战略合作伙伴,少花钱,但为了保证数量,如果合适的话我们占50%。今后,我们会通过并购的方式拿走更多的土地,而不是100%的并购,51%就可以了,只要销售业绩能达到标准,团队就能得到加强,小股就能交易。

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今年下半年土地市场也有很多机会,很多项目会出来。如果有足够的现金流,如果你现在花1亿元,你至少可以买2亿元或3亿元的土地。因此,我们的团队应该加大销售力度,在低潮时获得更多的土地。

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现场提问:禹州地产未来的净利润将进入行业前30名。销售规模有排名目标吗?

林隆安:进入前30名并不意味着“量”进入前30名,而是利润进入前30名。股东更需要钱,所以利润更重要。实际销售数据和权益数据是有区别的。一般来说,S&P注重公平、利润和战略布局,但mainland China的许多评级都注重“数量”,这是不科学的。我们仍然关注股本、利润和抵御风险的能力。从三驾马车的角度来看,我们考虑股东利益最大化,稳步推进要约。至于销量第一,我们仍然追求权益,一步一步向前推进。

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现场提问:年初,提到了一些M&A项目,比如大湾区和西部城市。这些项目的进展如何?

林隆安:我们的M&A不是瞎子。如果价格太高,我们将不会积极进取。对于大湾区,他也会见机行事。如果没有合适的机会,他会等待并在适当的时候宣布。

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现场问题:当收购沿海住宅的资产组合时,资产回报率会和预期的一样吗?七项资产中有多少可以在一年内开发?毛利会更高吗?

林隆安:这不是我们第一次收购,已经是第三次了,但是账目应该清楚。就利润而言,我们收购了苏州和武汉的项目,这两个项目的毛利率都在30%以上。据我们估计,这个项目也应该达到这样的毛利率水平。毕竟,我们也追求空.的利润率

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