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最近,广州的一个中介抛出了一批打折的房子,价格比平均价格低20%,运费比平均价格低85%。连中介兄弟都震惊了。情况如何?

仍然有许多房子,这是财产的一部分:

经过仔细调查,我意识到所有这些房产都来自银行不良资产的拍卖,这些房主基本上都被银行收回了,因为他们无法偿还贷款。

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最近,又有一个数字多年没有出现了。

尽管目前楼市仍处于高位波动,但2018年的一系列土地拍卖数据很有代表性,这向买家发出了一个重要信号。

8月10日,太原市国土资源局举行了一场土地拍卖,引起了广泛关注。最初拍卖的土地是一个交通便利、环境优美的好地方,但却出乎意料地让人失望。最终,位于南内环路西街的太原煤气化公司原土地内的8块地块全部被拍卖!

有人断供8折卖房 796宗土地流拍!事情正在起变化?

太原,作为省会城市,产生了这样的结果,这震惊了房地产业和媒体在场。

山西的冷土地拍卖只是今年土地拍卖的冰山一角。根据2018年的数据:

●一线城市举行了13次土地拍卖,创下2012年以来的新高;

●二线城市土地拍卖154次,同比增长200%;

●四线城市共进行了629次土地拍卖,相比2017年同期的284次,同比增长121%。

截至7月底,全国房地产市场共有796宗土地拍卖。从总体流量规模来看,今年将达到历史峰值。

与前几年的数据相比,我们可以发现今年一线和二线城市的总数有所增加。2018年,天津的打闹事件多达12起,而去年天津只有4起。2017年,乌鲁木齐是拍卖数量最多的城市,2011年,沈阳有93个。显然,风格已经改变了。

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土地拍卖的原因是什么?

▌?公司缺钱

当房地产公司竞标土地时,他们最需要的是现金流。目前,公司的现金流量无法仔细计算,但资产负债率却非常可怕。

房地产企业的资产负债率高达75%,远远超过目前钢铁、化工等行业。

负债率高的公司流动比率低,这是一把双刃剑。好的使用会给公司带来更高的净资产回报,而不好的使用会增加经营负担。如泰和集团(000732)、远洋控股(000046)、绿地、凯撒、融创、恒大等知名企业。,这些大型公司每年需要支付数百亿元。

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面对如此高的负债,房地产企业不得不反复考虑是否要收回土地。关键原因是房价的趋势。如果未来房价上涨,上升期的债务扩张是弯道超车的一大杀手;然而,如果房价下跌或未来在高位横向波动,在下行期的债务扩张就是在为自己埋下地雷。

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面粉和面包的经典例子也可以解释这种情况:在楼市上涨时期,面粉的价格比面包贵,但在面粉价格的刺激下,面包的价格也会上涨。因此,每当"土地之王"出现时,周围的房价也将大幅上涨,面粉的刺激作用可见一斑。

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然而,在房地产市场调整期间,尽管面包价格在短期内可能会保持高位,但并非所有糕点店都能买得起面粉。如果面粉的价格不降低,糕点店是否还想买面粉是冒险和赌博,因为它应该考虑面包的未来利益。

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回到太原拍卖事件,只有北京润之商业运营管理有限公司(sp-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(sp-1848地块)申请了8块热点黄金地块,但投标未达到拍卖底价,交易失败。

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许多公司没有信心再次收回土地,因为土地储备减少,许多公司不需要这么多员工,所以裁员是不可避免的。

▌?监管仍在继续

如前所述,广州出售房地产有20%的折扣,主要是因为供应被切断。

到过广州的朋友都知道,广州的各种金融都很普遍。小额贷款、p2p、现金贷款和许多新的金融公司都设在广州。这个城市有这样的氛围,但今年的情况真的很糟糕,监管和升级,银行严格控制资金流入房地产,p2p不停止,股市赔钱,再加上工业困难,和业务很难做。对于一些借钱买房的高杠杆买家来说,资金链的断裂是不可避免的

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供应中断现象不仅对银行不良资产的增加,而且对开发商都有很大的影响,最不幸的是购房者,他们遭受了巨大的损失。

监管仍在进行,短期内不会结束。有些有幻想的人可能会失望很久。

目前,全国已有50多个城市加入限购行列,基本上一、二线城市已成为限购城市。在大多数情况下,在本市有户籍的人可以购买2套住房,在本市没有户籍的人可以购买1套住房。

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限制贷款是为了提高购房门槛,降低贷款购房风险,减少广州大量断供房。

贷款限制和购买限制同等重要。从去年到今年7月,中国第一套房的平均利率已经连续19个月上升。

按照平均利率,100万元的贷款将分30年分期偿还,现在买房的利息比去年同期多20万左右。因此,即使房价在一年内没有上涨,买房的成本也增加了20万左右。对于普通家庭来说,不得不说这已经是浪费时间一年了。

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在紧缩的政策下,房子不容易出售,当它打开时,不可避免地会赔钱。如果打不开,谁还能再花上三至五年?

面对买家数量大幅减少、市场供大于求的局面,显然此时报纸与土地购买的比例更大,土地拍卖的数量也在增加。

▌?撒谎和赚钱的时代已经过去了

曾经,房地产的特点是撒谎和赚钱,无非是多赚少赚,但现在情况正在改变。

昨日,恒大地产总裁夏海钧表示,一线和二线是未来房地产开发的最佳领域。恒大将继续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级城市,而四线城市还没有准备好。

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这一判断得到了许多数据的支持,比如猫哥一直在谈论的人口。

2017年,山东、河南、黑龙江和吉林省的净流出人口最多,分别达到423,300人、380,000人、181,100人和162,200人。

总的来说,中国大约有一半的省和自治区有永久居民的净流出。

人口的减少将会降低地区经济。

更严重的是,人口统计窗口已经过去。每个人都听到了更多关于第二胎政策完全自由化的话题,但是生育率下降了,结婚率下降了,离婚率上升了...

人口,尤其是小学生的数量,是检验房地产潜力的一个重要指标。这些数据肯定会影响许多城市未来的房价。

就个人而言,猫哥仍然是一个一贯的观点。更可靠的方法是观察经济稳定、人口净流入的地区。

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