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取消商品房预售制度的风声震动了整个行业,相关的讨论还没有结束。近日,中国首个商品房预售试点项目龙华金茂大厦在深圳亮相。

位于珠江口对岸的中山市,准备在不到一个月的时间里出售10套现有住房,起拍价超过48亿元。

始于20世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”的预售制度,是中国房地产市场改革的基本制度设计之一,关于是否应该取消预售制度的争论已经掀起了一千多浪。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

金茂项目预计明年进入市场

2016年6月2日,深圳龙华出售了当年第一幅商住用地(地块a816-0060),这也是深圳第一幅商品房试销地块,一经上市就引起了市场的关注。根据要求,该地块上的商住楼不能预售,只能在完成并取得不动产产权证后以现有房屋的形式出售。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

当时,中国电力建设(601669)集团和金茂联合以82.9亿元的高价中标,底价高达56781元/平方米,达到了当时乾隆海宁、特发和平里等周边二手房的平均挂牌价格,一举成为龙华最贵的土地。当时,一些业内人士预测,至少85000 ~ 90000元/平方米将被出售赚钱。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

近日,国家商报记者走访现场,发现该项目已进入最后施工阶段,所有住宅楼已封顶并绿化,即将进入外墙装饰阶段;基础业务和幼儿园已基本完成,绿网尚未拆除。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

记者了解到,该项目周围有大量二手房出售,其中大部分是2010年至2016年间竣工的新房子,单价在5.6万元至7.3万元/平方米之间。其中,2013年龙华高价地块中海金城紧挨着金茂大厦,9月份二手房平均成交价格为6.7万元/平方米。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

据悉,金茂项目预计在2018年底前开放其营销中心,现有住宅将在2019年进入市场。这意味着深圳作为内地第一个引入商品房预售制度的城市,也率先进行了预售制度改革。

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为什么深圳是现有房屋销售试点的首选

商品房预售制度最早出现在香港,并于20世纪80年代末引入深圳。此后,它在内地一个接一个地开花,并最终成为今天广泛使用的销售方法。

1994年颁布的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上,建立了预售许可证制度,并对预售条件和监管作出了原则性规定。目前,大城市商品房预售率普遍超过80%,有些城市甚至超过90%。预售已经成为国内商品房销售的主要形式。

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在房地产市场发展的早期,商品房预售制度有利于加快商品房供应,满足群众住房需求,对促进房地产市场的快速发展起到了重要作用。然而,由于房价飙升、烂尾楼炒风严重、期房投诉率高,取消商品房预售制度的呼声越来越高。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

两年前,当中国第一个现房销售试点项目的地块在深圳拍卖时,广东省房地产业协会会长蔡苏生表示,取消商品房预售制度是一个方向,深圳现房销售试点项目标志着房地产市场的成熟。随着市场逐渐成熟,系统需要一些调整。

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为什么深圳有信心立即转向现有的房屋销售?

新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰表示,深圳长期以来一直独立于房地产。根据深圳的国内生产总值,2015年,即旧房销售试点启动的前一年,深圳的国内生产总值为17502.99亿元,房地产业的增加值为1627.77亿元,但这一比例在最近十年没有超过9.3%。

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另外,在产业结构上,深圳的四大支柱产业和七大战略性新兴产业都没有房地产。虽然房地产业的附加值高于文化产业,但不如批发零售业、文化创意产业,甚至低于信息技术产业的附加值。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

也是从2016年开始,除深圳以外的一些城市为了抑制地价上涨,在一定条件下提出了现房销售的要求。

根据数据显示,从2016年8月12日起,当住宅和商业用地土地拍卖的投标价格达到最高价格的90%时,在该地块上建造的商品房必须作为现有房屋出售。直到今年7月,这一政策才被实施了23个月的“竞争自持”招标方式所取代。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

从2017年3月起,杭州开始要求土地拍卖时,“地价达到50%,现有房屋必须出售”,但这一政策将在4个月后取消。

此前,广东省住房和城乡建设厅起草的相关材料指出,从过去的历史来看,预售制度确实存在很多问题。目前,房地产市场的各种质量问题和交付问题基本上都与预售制度有关。

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另一方面,在过去的几十年里,预售制度确实加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设。商品房预售制度是房地产业快速发展的最重要的基本条件之一,但也带来了很多矛盾和纠纷,如“货不对办”、“虚假宣传”、“质量缺陷”等。

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取消预售制度的影响是什么?

房地产是资本密集型产业,持续健康的现金流对房地产企业来说非常重要。今年以来,几乎所有的房企都感受到了融资渠道的紧缩,“缺钱”成为2018年房地产的关键词之一。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

著名经济学家宋清辉在接受《国家商报》采访时表示,在房地产市场已基本进入股票时代的背景下,预售制度在短期内不太可能被完全废除。如果实施“取消商品房预售制度”,对房企的影响将是致命的,估计超过30%的房企资金来源将受到影响。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

“房地产市场对预售制度非常敏感,尤其是高周转率和高负债的企业。从对股市的影响来看,地产股的下调反映了资本市场对继续收紧政策调控的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为,尽管预售制度不太可能完全取消,但在一些城市试点的可能性已经大大增加。预售制度的取消将带来短期供应急剧下降的担忧,这不利于稳定市场。房地产必须在房价稳定期内进入现有房屋销售。

深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

“取消预售制度还是大势所趋。”欧阳杰认为,如果这项政策全面出台和实施,将会严重影响企业的现金流,大大推迟项目建设的进度,并大大减少企业的征地。在融资不畅的背景下,许多住房企业的资金和项目都会很少。未完成;如果是一步一步来做,新旧都不会对大型房企产生很大影响。企业可以调整征地速度,组织建设和销售管理,控制现金流。

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