首付松动、成交连降 合肥楼市能“撑”多久

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从“世界第一增长”到高端房地产的自降出货，引发了业主权益保护，合肥楼市上演了一个令人惊讶的故事。

除了直接降价，特价房、首付分期付款、全国经纪人、精装成空等现象也开始陆续出现。

在这种背景下，合肥房地产和开发商的“生存法则”发生了变化吗？购房者的市场预期是什么？《国家商报》的记者发起了调查。

“网红”熄火？

安徽省合肥市曾在“弱势二线”房地产价格低迷城市中排名较低，曾是国内乃至全球房价快速上涨的“领头羊”。2016年，合肥房价涨幅超过40%，一度位居世界第一。

然而，作为省会城市，合肥的房价多年来一直“低调”。当邻近的南京在2008年超过每平方米10000元的时候，合肥的房价仍然徘徊在每平方米3000到5000元之间，直到2015年才超过10000元。

事实上，自2011年以来，合肥的住房平均交易价格一直在上涨。即使在2011年3月限购令发布的“冷市”中，也保持了整体上升的趋势，但增幅每年都有很大差异。

如今，合肥楼市之所以进入下行通道，最直接的原因是“韭菜”不那么容易切。

中原地产数据显示，9月份合肥市住房供应量达到10，308套，环比增长46.6%，同比增长117.6%，环比下降24.7%，申报量仅为2，124套。

目前，市场严重供过于求，对房价数据产生了潜移默化的影响。

供需缺口在今年下半年首次出现。8月份，合肥房价一夜之间进入冬季(14322元/平方米)，回落到今年春节前的水平，仅次于4月份的最低点。然而，差距在9月份扩大了，但房价显示出213元/平方米的轻微修正。

“打折吗？有些是！”

在滨湖新区，合肥楼市的一个热门区域，记者的第一印象是卖得比买得多。

目前，大量营销人员“驻扎”在滨湖新区的许多楼盘外，骑着电瓶车，提着水壶。一旦有了看房人，他们就会跟进并提问，并吸引顾客去看打折的房产。

“我带你去看看，想要什么房子。折扣？有的是！你只要去销售办公室看看就行了。你买不买都没关系。”一位大姐“热情地接待”了记者。据介绍，他们一般都是由开发商以70元/田的价格聘请客户来看房，如果客户退货成功，他们会得到一定的佣金。“我们都与开发商有着长期的合作关系，房地产会不时给我们打电话。”

然而，即使这群“旅游团”尽了最大努力，主要房地产的售楼处仍然人满为患。“最近的表现很不令人满意，有时一天之内你不能带任何人来。”大姐直截了当地说，国庆期间，几乎每个楼盘都在降价，而且有很多折扣。最近，折扣越来越低，人也越来越少了。

一些营销人员甚至开始跨地区招揽顾客。一位尽职尽责的营销叔叔告诉记者，他服务的房地产离这里有3.5公里，属于另一个区域，目前的销售情况并不理想，所以他可以在买房时申请98% ~ 99%的折扣。

购房者的观望情绪确实在增加。根据安居克的在线用户调查，买家信心指数自7月份以来一直在下降，9月份与8月份相比下降了2.3%。安居客58首席分析师张博表示，预计房地产市场降温的总体趋势不会在第四季度改变。

“为什么来这里买房子？”

在下行预期中，一些看不起市场前景的开发商已经调整了营销策略。

记者了解到，在“江山泸州印同意在交房时获得装修贷款”后，庐阳区原“王迪”梁海唐宁府也取消了精装修(5000元/平方米)，改为空白出售。

国庆期间，更有消息披露“文怡巨人金地因降价而受到业主权益保护”。

在9月份入市的44个楼盘中，金玉南七里、合肥云谷等项目调整了首付策略，降低了购房门槛，天月富、泸州云珠在项目前后推出了“全民经纪人”。

在实地考察过程中，《商业日报》记者还发现，合肥高速时代大厦等下调首付并给予折扣的房地产，2016年底平均价格为23801.66元/平方米，首付比例为80%；今天精装修的价格是21900元/平方米，首付款是30%到40%；七天内支付首付款，九折优惠。

另一个项目，合肥都市，平均精装修备案价为23000元/平方米，可申请95%的折扣，最高折扣1%，首付款40%。根据一房一价价格表，一套98.8平方米的两室原价为202.6万元，折扣价为192.4万元。

然而，似乎只有名为时代诱惑的项目才是真正宽松的价格。该项目首期备案492套，装修备案价为18400 ~ 21000元/平方米。目前有9.24%的折扣。如果在同一天签署的全部金额到位，它可以贴现，然后贴现9.7%。按总价200万元计算，相当于便宜21万元。

然而，该项目位于庐阳区，距离合肥北二环10公里，平均需要一个多小时才能到达市中心。出租车司机直截了当地说:“为什么来这里买房子？通常，我们空的车不会开过来，你以后也不能回去了。”

大多数土地王项目仍在“支持”

然而，合肥有相当多的建筑，尤其是滨湖新区，一个高端的新兴地区。许多土地国王出生在这个地区，但现在他们不敢轻举妄动。

在金门的文一堂溪，物业顾问直言不讳地说，有一两千元利润的空房，但没有更多的折扣。

毕竟，作为2016年合肥市场土地拍卖的总价，该项目的最低价是22000 ~ 23000元/平方米。“唐溪金门是文怡的重要位置。国庆节这两处房产开始降价。虽然资金链很紧，但唐溪金门应该不敢降价。”业内人士告诉记者。

位于金门西北约2公里的信达公园，也是2015年滨湖区单价的“地王”。同年7月，信达以33.6亿元的总价赢得了这块土地，相当于每平方米7295元的底价。

现在，项目中的小高空价格为17000 ~ 18000元/平方米，同样的小优惠和60%的首付款。“这两栋高层建筑于去年11月开业，目前正在核实资金。公司必须密切关注付款情况。”销售代表。

“如果你卖得好，你就不会降价，如果你降价，它仍然很难卖。”

张博的期望并不乐观。该公司表示，就市场而言，消费者仍在观望。下半年，楼市降温明显开始加快，房企降价现象逐渐增多。

降价只是时间问题？

在合肥业界看来，本轮合肥楼市价格疲软更多的是由市场因素造成的。

从今年1-9月合肥9个地区的情况来看，当供大于求时，房价开始回落，当供小于求时，房价有明显的上升趋势。

《全国商报》记者了解到，一方面，目前合肥市场仍保持着22000 ~ 25000套/月的新供应量。截至9月底，全市已登记房屋695万套，已登记房屋578316万套，去污期约16.1个月。一方面，全市住宅交易量连续四个月下降。

然而，目前，虽然大多数开发商都有营销行为，但他们通常“咬死不降价”。

在采访中，记者注意到“到处打折”和“几千美元直降”的情况还没有出现，偏远房地产的折扣和优惠价格也比较宽松。

从价格数据来看，9月份合肥市新房均价为14535.46元/平方米，略高于8月份。国庆期间，合肥各地区的平均交易价格也有不同程度的上涨。

除滨湖新区外，长假期间共售出87套，平均成交价为19039.58元/平方米，比上个月下降14.5%。

根据张博的说法，如果你卖不出去，你就不会降价。你只能说“时机未到”。经过一段时间的低迷销售，房屋公司仍然可以努力工作；如果连续销售是不利的，一个人将面临较慢的销售回报和资本压力的突然增加；其次，在大量潜在买家被其他项目抢走后，出售变得更加困难。

“第四季度，房企整体融资成本仍处于较高水平。在资金压力下，注重销售回报和换手价、为钱而战的房地产企业，更有可能“活”在更长远的未来。”张博直言不讳地说道。