专访|解码和昌“千亿”路径：三大平台护航、快周转冲刺

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6月，北京进入盛夏模式，进入合昌集团(以下简称“合昌”)总部。宁静的环境与窗外的恶劣天气形成了鲜明的对比。时代财经在这里接受了合昌集团董事长武磊和合昌集团总裁胡博的专访，两位“掌门人”逐一回答了外界关心的并购、规模、利润和未来等话题。

合昌集团董事长武磊

以10亿美元收购莱蒙国际资产包，使规模达200亿元的合昌成为房地产“黑马”。虽然和巨人相比，合昌的规模并不大，但通过这次交易，合昌向外界展示了自己的实力和潜力。

通过收购莱蒙国际资产包，合昌在6个不同城市收购了8个项目，总面积约197万平方米。然而，这只是合昌冲刺1000亿元的一小步。根据合昌的计划，未来其城市地图将扩大到20个，每个城市将实现50亿元的销售额，到2020年将能够获得1000亿元的“门票”。

当中小型住宅企业奋力求生时，数千亿个团队无疑是拥挤不堪的。为了在未来更从容地应对这种局面，和畅正努力加强“造血”和“输血”能力，构筑更坚固的护城河。

拆卸规模和利润

胡博坦言，合昌1000亿元目标的出发点是认识自己和环境。武磊将“1000亿元”视为未来的里程碑，而合昌现在需要做的就是追逐它。

合昌集团总裁胡博

2020年被认为是行业发展的关键节点，也是检验本轮行业洗牌结果的最后期限。如果到2020年企业没有达到一定的规模和排名，它们将面临被淘汰的局面。何昌应该在这个行业找到自己的安全边际。

“大约1000亿的排名在2020年可以达到前50名。如果更好，它可以冲进前30名。在这个位置，它必须是安全的。”说起1000亿的旅程，武磊的语气充满了自信。他认为，1000亿的目标是对何昌本人的客观评价。何昌要完成这项任务，不是没有可能，他要评估自己的资源，提高自己各方面的能力。

从100亿到1000亿，合昌的节奏是每年50%的复合增长。虽然这不是一个容易的任务，何昌已经做好了准备。

快速周转是房地产企业扩大规模的有效手段。和大多数快速发展的房地产企业一样，和畅也不断强调周转率。“虽然今天的合昌在营业额方面并不是业内的佼佼者，但我们有信心在未来的营业额方面能够进入业内前十名。”

武磊告诉时代财经，合昌提出的营业额基线现在称为“6712”，即在征地后6个月获得施工许可证，开业7个月完成，12个月后恢复现金流。他透露，在一些市场条件相对乐观的城市，合昌已经能够在8至10个月内实现正现金流。

更重要的是，和畅在影响规模的同时没有放弃对利润的坚持。对于规模和利润不能同时实现的话题，胡博表示，合昌有自己的一套应对方法，概括起来就是三个关键词:“规模”、“卓越回报”、“良好信誉”。

时代财经了解到，合昌目前的净利润接近13.1%，这是行业的正常水平。然而，胡博指出，合昌追求的是净资产收益率，而不是纯粹的净利润。他将净资产收益率分解为三个部分:周转率、净利润和杠杆。当合昌的周转率和净利润率与同行业持平时，杠杆的运用就成为成功的关键。

合昌的目标是达到行业前25名的净资产收益率水平。为此，它坚持外部投资占一半以上的原则。这意味着，当杠杆率与其同行相同时，合昌可以尝试在外部投资者层面进行杠杆操作。

胡博坦言，从平均净利润率和行业前十名的周转率来看，杠杆率并不比其他企业差，当有希望在未来两三年做得更好时，合昌的回报可以保证超过行业平均水平。

武磊补充说，利润和规模之间没有矛盾。“我反对为了规模而牺牲利润。我希望和畅能依靠产品、服务和理念实现规模和利润的同步增长，因为对于和畅来说，扩大资产管理规模是核心。”

在第三方研究机构韩毅智库发布的2018年1-6月中国典型房企200强销售业绩最新榜单中，合昌以135.9亿元的销售业绩排名第79位。武磊说，合昌全年的目标是350亿元。

不挑食，不害怕

在名为规模的轨道上，充足的土地储备是企业赢得话语权的前提。在这方面，合昌坚持以M&A为主要的征地策略，去年25个新项目中有近一半来自M&A..

“中国的房地产业已经走到了今天，公开市场的价格几乎是透明的。单从会计逻辑来看，公开市场操作起来相对简单，但回报率极低，基本上不算在内。具有巨大赌博预期的企业将敢于到公开市场上攫取高价。”

与此相比，被收购项目不仅具有成本低的优势，而且能够保证回报。“M&A项目存在一些复杂、长期甚至‘困难’的潜在风险，但其优势在于价格低廉。只要抓住一个潜在的M&A项目，其回报将得到保证，并将远远超过当时该行业的公开市场水平。”

然而，近年来，越来越多的房企开始关注M&A市场，其中规模超过1000亿的房企不在少数。在激烈的竞争环境中，和畅需要自己的优势成为出类拔萃的。

胡博认为，虽然合昌的团队相对年轻，但它并不挑食和害怕，即使项目复杂和困难，它也愿意接触和尝试。他还指出，M&A的关键不是成功的时刻，而是M&A建成后如何顺利开发项目。

据悉，在和畅去年收购的莱蒙国际资产包中，极少数项目的问题也很棘手，但和畅一直在努力解决和推进。去年，一些项目的收入得到了巩固。胡博还透露，自去年第四季度以来，合昌已经获得了许多收购资产的机会，他们仍在接触。

当然，除了并购，和畅并不排斥公开市场。胡博表示，尽管近两年开放市场中纯粹机会导向的趋势越来越明显，但从目前的市场环境和趋势来看，大多数房地产企业都采取了整合联恒的措施来降低风险，这样的机会和机遇很多。

何畅在合作中非常开放，充分尊重合作伙伴的要求。小股交易、平均持股，甚至建筑业都可以接受。唯一需要强调的是，和畅应该是一个交易员。”

据时代财经不完全统计，合昌已经与万科、徐汇、碧桂园等多家房地产企业建立了合作关系，并在宁、合、杭合作开发了10多个项目。

今年，合昌选择在二线城市扎根，依靠它辐射和培育机会主义城市。武磊透露，仅2018年上半年，合昌通过并购和合作获得了18个项目，新增土地面积约258万平方米，价值约303亿元。

至于后续投资计划，武磊表示，他应该根据合昌的营业额情况、现金流量和整体财务环境做出判断。“初步考虑，今年的去化学化约为350亿元，可能还有一笔双倍的补充，估计价值近800亿元的商品。”

平行的“三驾马车”

规模不是考虑房地产企业成功的唯一条件。当房地产企业的战场逐渐从增量市场转向股票市场时，行业将进入一个能力为王的时代。

纵观目前的房地产行业，大部分资源都倾向于实力雄厚的房地产企业。为了在未来获得更多的资源和机会，房地产企业必须有能力有效地将资金和土地结合起来。在此基础上，合昌建立了三个能力平台:开发建设平台、资产运营平台和资产投融资平台。

“对房地产开发平台的简单理解就是做房地产开发；资产管理平台，专注于控股物业领域；投融资平台类似于房地产基金的概念，兼具投融资功能。”胡博介绍说，这三个平台各有分工，但它们之间也有协同作用。

简而言之，投融资平台主要是为合昌提供资金支持，同时兼顾了“寻找者”的功能，在行业金融属性不断提升的背景下，帮助合昌找到一定数量级的细分市场。

资产管理平台在开发层面为合昌提供支持。当当地街区或项目需要开发除住宅建筑以外的产品时，如商业、办公、酒店甚至物业服务，资产管理平台可以挺身而出，避免能力不足的尴尬局面。

资产管理平台也在合昌1000亿元的目标中扮演着重要角色。到2020年，资产管理规模将超过200亿元，占合昌业绩的20%。