房屋卖出延迟户口迁出谁担责？

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对于普通家庭来说，买卖房子无疑是一件大事。购房者不仅希望顺利实现产权转移，还希望所购房屋是"干净的"，即没有他人户籍。如果对住房情况缺乏了解，合同条款不明确，很容易因户籍迁移而产生纠纷。

记者从北京市第三中学了解到，2015年至2017年，该院共审理了53起房屋买卖合同纠纷案件，涉及户籍转移，包括普通房屋和学区，以及卖方家庭的户籍和外来人员的户籍。

大多数二手房都是通过中介机构出售的。在中介机构提供的格式合同中，大多数中介机构会约定户籍迁出的时间和违约金。法官提醒公众，在签订房屋买卖合同之前，出卖人必须仔细查明该房屋是否有户籍，如果有，应当履行及时迁出的义务，否则将承担违约赔偿责任。

“我们对涉案房屋所在的区域进行了分类，大约20%的案件涉及买卖学区。一些以子女入学为主要目的的购房者，因户籍迁出存在障碍而无法迁入户籍，或因户籍迁入后学生身份使用受到限制而无法保证子女的入学资格，导致购房目的无法实现，引发纠纷。”北京市第三中学第一人民法院院长齐说。

在正常情况下，购买学区房屋的目的非常明确，即供孩子上学使用，这类房屋的售价高于普通房屋。如果卖方未能及时迁出户籍，导致买方子女不能正常使用登记指数，则有可能承担大量违约赔偿。

在北京市第三中学二审赵诉李房屋买卖合同纠纷案中，赵在买卖房屋之初就告诉李，买房子的目的是为了解决孩子上学的问题。合同约定:“如甲方因自身原因未能按期迁出与该房屋相关的户籍，应向乙方支付总房款10%的违约金，并继续履行迁出全部户籍的义务。”后来，李没有按时搬出户籍，导致赵的子女入学目的落空。法院裁定李应按照合同约定支付违约金。

“学区住房账户的性质相当特殊。与一般房屋买卖相比，此类房屋的户籍对购房者的利益影响很大，往往影响合同目的的实现。”北京市第三中级人民法院法官孙静表示，如果出卖人未能及时履行转移户口的义务，将会给买受人造成巨大损失，因此应当特别注意履行义务的时间。

据了解，虽然涉及学区房屋的房屋买卖合同已进入诉讼程序，但学区房屋的指标尚未被占用，买方也将提起诉讼，以便让卖方按照协议迁出户籍。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，如果买受人希望继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，并禁止出卖人使用所涉及的房屋和该房屋对应的户籍。如果卖方知道学区住房指标的使用将对买方产生重要影响，他可能会因“知情”和“恶意”而付出巨大的违约代价。(经济日报记者李万祥)