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我上一次写关于杭州的文章是在4月2日,(杭州楼市调查:这个城市到处都是拆迁户,神话什么时候结束?),我已经有四个多月没有写关于杭州的文章了,一些杭州粉丝向我抱怨他们的遭遇。让我来批评一下杭州的房地产市场。许多新建筑的中标率很低,而且一位数比比皆是。他找不到新房子,这让人心碎。

杭州房价也涨不动 地价最高跌三成!几十宗高价地裸泳

然而,新房的价格限制很苛刻。例如,钱江世纪城二手房的价格上限为3.5元每平方米10,000元,周边二手房的价格上限为48,000元每平方米。空房市的这种价差套利导致了98岁“急需”的老太太抢房子,这是我的批评所不能改变的,所以对我没有帮助。

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因为这件事不能来得太快,在政策不变的情况下,新房是不允许上涨的,所以当二手房下跌时,与新房的差价逐渐缩小,套利的空房自然会消失。

前几天我去杭州出差,我真的进步了!

二手房已达到不能上涨的高水平,显示出下降的迹象。

随着大量拍卖和底价交易,土地价格大幅下跌,土地价格下跌了20%或30%。

然而,新屋市场有点晚了,因为供应暂时跟不上,价格上下颠倒,中标率低,买家还在抢房子。我担心这种现象会持续一段时间。

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我从中介处了解到,杭州基本上和厦门一样,老小的房子和普通的学校区的房子没有下降,而豪华的房子和学校区的房子相对比较牢固。

以前,房东的挂牌价格比较高。据中介统计,7月份以后,房价明显上涨。如果你想真诚地销售,你必须先降低价格,然后才能成交。主要原因是买家越来越少,而且显然有更多的人在看。

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例如,在下沙地区,需求很大,大型公寓首先开始降价。虽然幅度不大,但一套50万的空议价房,一旦降价渠道打开,市场将很容易转向。

据《钱江晚报》报道,7月份二手房交易数据显示,70%的房价下跌。在丁桥,71%的二手房交易价格都在下降。

目前,营业额已经先下降了。根据透明销售网的数据,7月份杭州市区(包括富阳但不包括临安)二手房成交量为6809套,同比下降约30%,环比下降26%,创下今年3月以来的新低。

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杭州市区(含富阳但不含临安)二手房月成交量趋势图(单位:套数)

当然,目前的成交量不是很低,去年第四季度二手房的成交量也很低,但我认为二手房的价格肯定在顶部,这是毋庸置疑的。

因为监管只会收紧,不会放松。

土地市场已经率先改变了!

二手房上市数量正在增加。7月中旬,杭州二手房交易监管服务平台的上市房屋数量约为7.2万套,到8月10日,该数量已增至近8.4万套。

这种情况有点像成都。由于空房在新房和二手房中的套利,投资者希望高价套现二手房,并在购买新房时碰碰运气,于是二手房集中销售,供过于求,于是他们开始降价。

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杭州的房地产市场已经发生了变化。

在2016年和2017年,土地国王一直在等待政府放松价格限制,试图提高售价。然而,土地价格非但没有等到春天,反而在下降,这意味着原来的土地国王不得不裸奔。

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周边的临安,是第一个感受到冷空气的地方。与去年相比,今年的地价下降了10个百分点以上。4月份售出的金杯地块下降了17%,晋南宅基地被拍卖,随后大量土地以底价出售。

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7月7日,良渚的一处高品质住宅区也被拍卖。

7月30日,萧山南部沃城的蜀山地块,经过两轮报价,仅售得13473元/㎡,比下一地块20060元/㎡的底价低了近30%。

8月6日,曲里(码头)以27923元/㎡的价格以12.7%的溢价获得神华青龙单元的宅基地。

该地块北侧为今年2月1日出售的神华码头家园,当时的底价为3.9万元/平方米。

因此,与前一次土地拍卖相比,按照3000元/平方米的建设成本计算,扣除政府上缴的公租房面积(占13.4%),8月份土地价格下降了28%,降幅接近30%;即使按实际地价32708元/㎡计算,也下降了16%。

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在神华板块的前两年,有几个地王的底价约为4万元,包括绿城沁园、荣鑫万科和古翠银秀,以及在九仓的两个地块。航放地块的底价也超过了3.7w元/㎡。目前,神华精装高层的最高限价约为47000-48000元/平方米,从未超过50000元/平方米。

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东城区金茂大厦、龙湖大厦、槐矿大厦、三乡印象(000863)地块等城东建筑面积约3.6万平方米的土地,也超过了3.2万平方米,该地块目前最高销售价格为万科中央公园,约4万平方米,未超过此价格。

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从奥体核心区到萧山市中心,萧山新建住宅的价格上限在32000/㎡- 35000/㎡之间,而荣鑫和恒大的地价都在30000以上,这也是火烤不舒服的地方。

在开发商和政府之间花了一年多的时间之后,价格限制是不可能放开的,只有那些在前期高价拿走土地的房企的利润被牺牲了。这不是拖延的方式,因为拖延的时间越长,财务成本就越高。

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因此,开发商只能认输,用政府的价格限制来扭转按摩地的成本价。再也不可能像前两年那样充满热情地攫取土地了。

原因有很多,除了价格限制,现在金融去杠杆化,各种限制性资金不允许进入房地产市场,资金回笼缓慢,开发商的融资成本也高。前些年,四五个点的利息都是随便借的,但现在高利息已经达到十几个点了,很难借钱。此外,一些土地转让条件苛刻,商业比例大,需要各种自持比例。房企觉得自己赚不到钱,不敢轻易拿土地。

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土地价格的下降会进一步导致房价的下降吗?

这是个好问题,也是每个人都关心的问题。

我认为我们需要以不同的方式看待它。一个城市肯定会被分割。对于存在价格差异的行业和地区,如钱江世纪城和奥林匹克体育,我想目前很难看到新房价格下跌。

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即使在申花区,地价下降了30%,底价也从4万降到了3万,但他的房价不能超过5万。如果使用市场价格,以前出售6万套房产没有问题,因为没有价格限制,出售6万套房产是为了清算。神华在限价条件下卖出4.8万股,实际上相当于神华板块降价20%。我认为地价下降30%并不意味着房价会下降30%。

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随着二手房开始在高位盘整并呈下降趋势,申花板块的新房可能不会那么受欢迎,但价格可能不会降低。

对于没有价差、供应量大的板块,未来应该会有下行压力,主要是指偏远的郊区,比如临安。

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