房企“中考”喜忧参半：业绩亮眼股价受挫

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在今年的“中考旺季”，房企的业绩普遍呈红色。根据房地产企业公布的财务报告数据，房地产企业的盈利能力普遍提高，高层企业获得土地、信贷等资源的机会明显倾斜。

然而，与表现大不相同的是，房地产行业在资本市场的表现一直在下滑。上半年房地产指数下跌28.89%，创下新低，房地产股票市值蒸发1万亿元。

对此，相关业内人士告诉《国家商报》，在楼市调控的背景下，今年上半年，房企出现了以下情况:回报率下降，市场征地成本高，限价压缩了长期利润，行业pe估值难以持续提高。这些因素间接导致了房企财务报告公布后股价的下跌。

同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位也将影响下半年房企的市场预期。在宣布的下半年计划中，许多房地产企业对推进计划、融资节奏和土地收购计划进行了调整。

下半年的生存法则:现金是王安全最高的

2018年上半年，许多企业销售业绩良好，如新城和世茂，均实现了50%以上的年度目标。

阳光控股执行董事、阳光城市(000671)集团执行副总裁吴建斌在接受《国家商报》采访时表示，目前大中城市和西部地区的供需矛盾依然不平衡，2016年至2017年房地产市场总体表现良好。

安居克首席分析师张博表示:“由于结转问题，财务反应有一定的滞后，业绩只能代表过去。”

不过，吴建斌也告诉记者，许多公司对未来三年的发展规划设定了很高的目标，这导致了当前投资和应收账款大幅增加、贷款比例居高不下的现实。

然而，在2018年，各种影响市场的因素，如政策法规，相继出现。就目前的政策环境而言，建立房地产长效机制仍是关键工作。

"这一波房地产股票价格波动是由于市场背景和市场预期."张博直言不讳地表示，房地产企业的生存空间已经逐渐缩小，目前市场对房地产的预期相当悲观。整个下半年，地产股将受到很大影响，可能会出现一些回调和波动性调整，但整体下降趋势难以改变。

然而，吴建斌仍持乐观态度，他表示，过去房地产的驱动力，如城市化、地方政府对金融的需求、人们对更美好生活的需求、房地产的升值和保值功能以及金融对房地产的支持，都没有改变。目前，房地产企业销售业绩良好，需求依然强劲。只要房子能被推出去，它就能被卖掉。

吴建斌表示，重新回归重视现金流管理是目前最重要的事情。“房地产公司都在谈论现金流管理，而我们的高周转率也是为了现金流管理。”他说，大型房屋企业主要采取三种态度:第一，暂停购买土地；第二，现金为王；第三，等待机会。

方法总是比困难多。为了生存，中小住宅企业绞尽脑汁思考策略。首先，找一个适合你的安全垫，等着瞧吧；二是降低条件，加入大企业；三是密切关注资产出售，确保资产安全；第四，期待找到大型企业代表机构进行建设和销售；第五，寻求上市并获得发展空间。

张博在接受《国家商报》采访时表示，从国家监管层面来看，整个基调是“坚决抑制房价上涨”。对于房地产企业来说，他们要做的就是拿走数量，扔掉货物。接受资本成本比通过周转来返还现金流更好。

高周转率是解决风险最根本的方法。但是，吴建斌强调，高周转率不是为了缩短建设周期，也不是为了降低质量，而是为了通过销售迅速收回资金，然后用这笔钱来偿还原来的土地购买款，并使用更多的钱来促进项目建设。吴建斌还表示，房屋企业仍想购买土地，而土壤储存是房屋企业的核心竞争力。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)在接受《商业日报》采访时表示，房企需要在战略布局、人力资源、金融投资、销售战略和土地扩张等方面进行全面调整。比如，在调控严格的一、二线城市，要缩小战线，减少投资，加快去工业化，收回资金。在监管相对宽松、市场稳定的二线核心城市，需求充足，供给不足，我们可以继续布局，寻找机会收购土地，扩大投资，扩大团队，拓展市场。在四线城市，经济、人口、收入、区位等条件较好，房价和地价涨幅接近峰值，需求开始好转和下降，未来增长已经不足。这些城市的布局可以适当放慢，销售应该加快。

未来两年，棚改货币化安置面积将出现高峰和下降，单纯依靠政府投资而没有产业支持的房地产销售将难以维持。预计工棚改革的货币化将在未来削弱房地产销售的吸引力。直接的结果是去库存化的趋势正在收紧，因此四线城市的地价将会降低。

就并购而言，整个市场上的并购越来越多。如果融创收购HNA，下半年大型房企并购中小房企的趋势将越来越明显。另一个趋势是，未来大型综合企业将进入房地产领域，房地产业务剥离将加速。

总部住宅企业的应对策略:规划后寻找机会

住房企业负责人的做法往往对行业有很好的示范作用。

在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”后，万科总裁兼首席执行官朱九生也在2018年中期业绩会议上谈了一些市场看法。他认为，删除“太快”一词表明政府决心监管和管理这个市场。“对重点城市有一些具体的控制措施。这些措施非常有利于整个行业的长远发展，有利于建立房地产市场的长效机制。”

万科对这个行业的态度仍然乐观。朱九生说,“这个行业还有空房，而且容量还是很大的。城市化进程仍未完成。租赁市场刚刚起步，机构干预的时机刚刚到来。人们对整个城市中与to/きだよ/room和房地产相关的各种服务仍然有很大的需求。因此，我们对整个市场和我们自己的业务前景仍有基本的信心。”

事实上，万科是第一个提出“白银时代”的房地产企业，所以它现在围绕两条主线提供服务:客户同步发展和与城市同步发展。其业务领域涵盖商业开发和运营、物流和仓储服务、工业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

为了满足新的业务需求，万科近年来一直在推进“五位一体”的改革。万科执行副总裁孙嘉指出，如果传统的组织模式和激励机制继续要求职业经理人，那么在新的时代，将很难在如此多的新业务中创造优异的业绩。因此，在提出城市服务提供商支持战略后不久，万科开始正式提出业务合作伙伴机制。

以万科深圳公司为例，深圳公司已经进入多种业务场景，其组织模式已经转变为围绕多种业务的城市公司，相关业务多元化。在这种机制下，由总经理、副总经理、助理总经理、总监和部门经理组成的传统金字塔式层级管理结构已经被打破，成为一种相对扁平的分散管理模式。

看看中海地产这个中央企业，它对市场变化更加敏感。中国海外发展(香港股票00688)董事长兼首席执行官严建国表示，“坚决抑制房价上涨”的表述与以往不同，这表明了中央政府控制房价的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期。市场观望情绪将在短期内加剧。”

严建国进一步指出，下半年调控将继续收紧，资金仍将吃紧。因此，市场将更加谨慎，消费者将拭目以待。“从目前的监管结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将受到抑制，房地产企业规模扩张将逐步放缓。从今年的土地供应结构来看，许多商品住宅用地都配有经济适用房、人才房、长期租赁公寓等。因此，如果未来整个房地产市场的商品房总量保持不变或略有增加，随着多主体的供给，多渠道担保供给的强度将会加大，商品房市场的比重将会逐渐缩小。”

在投资策略方面，严建国指出，中海集团将谨慎对待投资。就地区而言，中国海运仍将把重点放在一线和二线城市，包括人口不断增长、工业不断发展的特别有活力的新兴城市。它主要集中在传统的一线和二线城市作为主战场。希望目前规划的60多个城市将得到深化，以确保市场份额的增长和未来三到五年的充分增长。

严建国认为，目前的政策正处于高度动荡时期，下一个新政策可能随时出台。此时谨慎投资是必要的。今年下半年土地市场可能会出现一些更好的机会，因为与第二季度甚至去年相比，今年第三季度一些重点城市的土地拍卖市场已经降温。

“我们宁愿错过一些机会，也不愿抛出一些错误的情节。因此，在下半年，我们也在积极寻找机会。在正常情况下，我相信还是会有一些更好的机会，但是很难判断这个机会是什么时候最好的。我们认为，我们必须保持高度的敬畏，采取更加谨慎的态度。”严建国指出。