限竞房搅动北京楼市 利润摊薄之下开发商靠什么赚钱

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自2016年底以来，北京在“限价和竞争性地价”的原则下，已经生产了大量的地块。

《国家商报》查询了中原地产研究中心的数据，发现自2017年以来，北京已经提供了60多个“竞业限制房”项目，总供应面积达500万平方米。预计将于2018年下半年进入市场。

由于土地出让时有限的竞争空间提前锁定了房价，在利润稀释的趋势下，房地产企业靠什么赚钱？

有限的竞争空间将集中在市场上

据中国指数研究院统计，2018年1月至6月，前10家房企收购的住宅用地均包含“限定房价和竞争性地价”的出让条件，并适当配置了90/70、自持竞争、共有产权房等各种限制条件。

根据中原地产研究中心的数据，自2017年以来，北京已经提供了60多个有限竞争住房项目，计算价值超过3000亿元，总供应面积为500万平方米。预计将于2018年下半年进入市场。

与此同时，国家商报记者从和硕获得的最新统计数据显示，今年6月至9月10日，北京有限竞争室的总供应量为9038套，面积为93.5万平方米；同期，商品房总供应量为15561套，面积为200.2万平方米。这意味着在过去的三个月里，北京有限竞争房的供应量已经占到普通商品房的一半以上。

8月份，瑞越大厦有限竞争室、亦庄金茂大厦、华润置地有限竞争室、中粮天恒田玉娥一号、中海精利有限竞争室、万和肥利有限竞争室、太湖银河等7个住宅项目成交额超过5亿元，其中有限竞争室项目4个。不难发现，许多有限竞争房屋的集中签约已经成为北京新屋交易市场的主力军。

此外，共有产权住房日益成为北京楼市不可忽视的力量。

9月6日上午10: 00，石景山区中铁建设(601186)玉井阳光正式开通网上认购，这是石景山区首个正式开通网上认购的公租房项目。

据记者了解，今年，石景山区将有一个东西庄的共有产权住房项目，该项目将开始建设并开放网上申请，提供800多套住房。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，目前北京共有73个产权共有的住房项目已经竣工或正在建设中，其中不乏碧桂园、万科、恒大等大型房地产企业。

《全国商报》记者注意到，非北京地区共有产权住房也有突破30%的趋势。8月30日，北京海淀区最大的共有房产项目梁勇家园开始申请登记。此次购房与以往项目的最大区别在于，非北京注册房屋的数量没有“一刀两断”到30%。据业内专家分析，这意味着北京30%的共有房产分配给非北京居民的比例不再是“一刀切”，而是根据各区和项目的实际情况进行调整确定。

此外，据记者统计，北京各区计划在2018年底前筹集并建成67，900套保障性住房，这也将对抑制房价起到一定的作用。

根据壳牌研究院的数据，近两个月新房交易量的增加并没有带来房价的上涨。7月份，北京新房价格环比下降6.2%，8月份，新房价格环比上升2.2%。作为回报，市场是理性的。

尽一切可能“挤压”利润

由于土地出让时有限的竞争空间提前锁定了房价，利润被摊薄，所以房企尽力节约成本，最大限度地进行竞争。

《国家商报》记者近日走访了北京高端住宅集中的朝阳区三和小区，发现“偷面积”和高成交量是控制有限竞争房屋成本的主要“法宝”。

“这块地是今年1月征用的，9月底几乎就要开放了。如果你再多等一天，你就多等一天。”第一远洋席瑞春秋的一位销售人员告诉记者，该楼盘目前正在排队的客户中，有单层、堆叠和组合的产品，平均价格为69000元/平方米，总价在800万至3000万元之间。

作为一个有限的竞争空间，“要求地下空间”也是一种常见的方法。

作为四环路枪手的有限竞争空间，岳明电建法院于8月底被媒体曝光，房屋必须与地下仓库一并购买。这个“霸王条款”被媒体曝光后被取消了。

以芮芮元阳春秋时期第一个面积近400平方米的重叠产品为例，销售人员表示，160平方米的地上住宅面积和70年的产权将在房书中呈现；地下仓储面积200平方米，拥有50年产权。

《国家商报》记者注意到，目前地下仓库不接受贷款，这也是买家需要承担的无形成本。

“以61000元/平方米的地价为例，限价是72400元/平方米，比周围的二手房便宜10000 ~ 20000元/平方米。我们只能通过缩小面积来获利，并把成本降低一点。”销售人员说。